mall返租模式必将退出历史的舞台.docVIP

这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该工程开盘以来的运作 来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比拟理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的 销售。?在成都还有一个正在按此模式运作的大型工程，其租金回报率为每年7.5%，每三年递增 0.5%，租赁回报期长达20年。二、三方利弊分析〔一〕开发商?对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢 抬升。通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运——这或许是不得已而为之的解决之道。?封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式 从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在工程销售结 束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司，而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念 将对商铺价值、长远 的租金回报起到重要的作用。? 在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业工程的规划、设计、招商、销售、 工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金〔即产权分散销售〕与商业经营〔即统一规划经营〕两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名 誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑 现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。 〔二〕投资者 近年来，由于股票风险太大，银行利率的一降再降，房产投资便无疑成为投资者关注的 焦点。临街商铺、社区商业、商业步行街、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现，开发商与投资者共同把这个市场推向了高潮。“管理型商铺〞的出现，对广阔的购房投资者有以下的利和弊：1. 省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利。2. 免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进 行标准管理的能力，可以确保物业出租期间的平安及业主的各项利益。3. 确保了市场运作初期的业主利益。一般“管理型商铺〞委托经营合同签订时，都附有假设干期限的固定回报条款，即在市场启动初期的假设干年限内，由营运管理商向小业主按固定 利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。4. 统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制，有利于实现商业 物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。投资者的风险主要在于：1. 大型封闭式商场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值与口岸关系不大， 主要依赖于商场整体经营的成功。在委托经营合同长达10—20年运营期内，一旦商场经营失 败，商业管理公司无力承当租金回报，会导致业主租金颗粒无收。2. 在委托经营期满后，投资者取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果：或许 局部投资者不再满足于商业管理公司的固定利率回报，要求自行出租或者自营，这是合理且合法的要求，这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影响，风 险在此时将渐渐暴露。〔三〕经营者商业地产工程的经营商与开发商天生是一对矛盾体——开发商希望拆零产权销售以回笼资金，而经营商希望只租不售保存完整产权以便于统一经营管理；经营商希望有更多的面积 营造休闲的商业气氛，开发商希望出租更多的商业面积。从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商 铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：1. 在整体经营上，管理型商铺一般对于工程经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的 界定，有助于各经营商家入驻前对工程整体营运风格、开展前景的了解和预测，做出正确的决策。2. 商铺的租赁期限相对稳定，而不像独立产权商铺，过多地受到小业主心态与个人需要 的影响。3. 商铺租金相对稳定。整体经营的管理型商铺受到经营管理公司的严格管理，对于租金 确实定，经营商会有稳定的策略，沉浮一般不会太大，有利于入驻商家长远经营的规划与预测。4. 由于经营管理商的统一管理，管理型商铺的配套效劳将明显优于一般独立商铺。三、SWOT分析〔一〕优势1. 管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场