第五节：登记的具体种类.pptVIP

登记的具体种类 登记种类图示： 总登记 （土地以及不动产） 初始登记 （日常） 预告登记 （对象为债权、 而不是物权） 变更登记 （物权主体、 客体、内容 的变化） 更正登记 （矫正登记 错误） 异议登记 （登记簿上的 权利人不同意 更正登记所 产生的临时性 登记制度） 涂销登记（维护登记簿 真实性） 一、总登记 1、总登记：总登记是指登记机关在一定期限内对辖区的所有不动产进行全面登记，目的在于查清辖区内的不动产权属状况，明晰现有不动产的产权。 《土地登记条例》第二十一条：本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 《城市房屋权属登记管理办法》第十四条：总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。 2、总登记主要发生在新生政权产生、不动产法律政策出现重大调整时方能出现。 目前，我国土地总登记工作尚不完善，尤其是农村集体土地的登记工作亟待提高。 城市房屋总登记仍有漏洞，尤其是历史上遗留下的公房未登记问题较为突出。 一、总登记 3、总登记的特征： 第一，全面登记：辖区内所有的不动产都必须登记。 第二，强制登记：依据行政命令。 第三，特定期限完成：以防止影响正常的不动产交易。 4、总登记的流程 第一，政府主管部门发布公告。 第二，单方提出申请并提交相应的文书。 国家作为不动产、尤其是土地的所有权人，是否需要登记？ 物权法第9条第2款：依法属于国家所有的自然资源，所有可以不登记。 第三，公告，以备出现登记错误和登记疏漏。将来可以补登记（初始登记）。 第四，发放相关物权证书。 二、初始登记 1、概念：初始登记是指不动产总登记之后日常发生的第一次登记，包括土地和房屋等各种不动产之上的各种物权的第一次登记。 《土地登记条例》第二十五条：本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。 2、在实践中，房屋的初始登记多于土地的初始登记。 《城市房屋权属登记管理办法》第十六条：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。 集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。 案例：甲为房地产开发商，在已经取得的建设用地使用权之上合法修建商品房之前已经预售并办理预告登记，房屋主体工程完成之后，谁是所有权人？房屋完全封顶竣工后，是否可申请初始登记获得所有权？商品房现实交付之后，所有权登记在谁的名下？共有部分如何登记？ 三、预告登记 1、预告登记的概念 预告登记是为了保障买卖不动产中旨在取得物权的债权人能够依据合同的约定获得债权而在物权变动之前，通过向登记机关申请而预先登记，强化债权的一项登记制度。与预告登记相对相应，初始登记为本登记。 物权法第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 1994年的《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。” 建设部1994年《城市商品房预售管理办法》：“第10条规定，“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。””同法第13条规定，如未按规定办理备案和登记手续的，应由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可以处以罚款。 ” 三、预告登记 2、预告登记的范围及其效力： 第一，预告登记的范围： 期房买卖中的合同债权：物权变动请求权； 设立其他不动产的协议。 案例1：甲乙订立借贷合同，约定一个月后借款一百万元，甲以自己的房屋作抵押，二人订立抵押合同并办理了抵押合同预告登记。由于此前甲已经以该房屋为标的与丙订立了房屋买卖合同，该合同效力如何，能否办理所有权变更登记？ 第二，预告登记效力：未经权利人同意，不发生物权效力。 债权物权化的效力。 预告登记失效。 首先，债权消灭之后三个月 其次，可以进行本登记。 案例2：甲为开发商，乙为消费者，甲乙订立商品房预售合同并办理了预告登记，一年之后，房屋建完，但房地产价格飞涨一倍，甲拖延不为乙办理登记长达一