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规划工作者与城市的未来 theurbanrenewal 【条款编号】1002-1329（2000）07-03 庭④，而至1996年，已迁置286幢楼宇中92700个家庭和4600户商业租户⑤。 1974，为了适应香港住房政策调整和旧城改造的需要，香港当局对住房协会（1948成立的非营利性非政府组织）提出的“城市改善计划”给予了财政支持。允许住房协会 【摘要】香港的旧城改造是其经济发展和城市建设的重要内容。本世纪50年代以来，香港的城市面貌不断更新，但也面临诸如土地征集等难题。在回顾香港旧城改造历程的基础上，重点透过土地发展公司来剖析其所遇到的困难，并评介香港特别行政区政府的政策动向和对国内城市的启示。 [关键词]香港；旧城改造；土地开发公司[CLC编号]Tu984 旧城改造（也称市区重建或城市更新）是当代城市发展中难以回避的问题。香港尽管只有150多年的历史，但异常尖锐的人地矛盾以及高密度、依托都会区的发展策略，使得香港旧城改造的工作非常繁重，“……市区现有大量残旧或设施不足的私人楼宇。按照目前的重建速度，这类楼龄超过30年的房屋在私人楼宇所占的比例，在未来10年会从20%倍增 ①。 毫无疑问，老城应该得到妥善处理，并改为40%。” 香港的旧城改造及其启示! 林健 杨志威 该房产将首先通过谈判获得。如果计划失败，政府将代表住房协会购买、重建，并以折扣价将重建后的房产出售给受计划影响的民众。其余的仍将按市价出售。截至一九九六年底，房屋协会已在中西区、湾仔、邵湾、香港仔、油麻地及深水桋完成28个项目及4800个建筑单位。 尽管香港政府和民间组织不遗余力地推动旧城改造，但效果毕竟有限。70年代后期，香港政府考虑让私人业主直接参与旧城改造，为此划定了多个“综合重建区”，其中尖沙咀的四街重建便是一个典型例子，政府邀请各业权人参与发展，但因费用和利益分歧，至今仍举步维艰。随着城市规划管理体制的变革，“综合重建区”已逐渐为“法定分区计划大纲图则”中的“综合发展区”所替代，一旦某一街区建筑划入“综合发展区”范围，开发者需要拟订一份“总纲发展蓝图”的重建计划，经规划委员会批准后方能实施。这种规划政策的推行，使得旧城改造可以大规模而非零敲碎打地进行。1.3 1987年底，为了加快旧城改造，促进私营机构的参与，通过了《土地开发公司条例》，次年1月成立了土地开发公司（以下简称“土发公司”）。LDC有半官方色彩。它可以选择一个旧区作为“综合开发区”，因此它自动拥有该项目的开发权，并可以在特定情况下根据官方《收回土地条例》向政府申请强制购买。成立10年来，土发公司先后在湾仔、西营盘、中环、上环和旺角完成了12个项目，并完成了37280平方米的住宅楼、10666平方米的商铺、18956平方米的办公楼和6241平方米的重建阶段（自1988年以来） 【文献标识码】b 交通环境和提供必要服务设施的规划目标②. 一点二 大规模改造阶段（1972-1987）“十年建1972年，香港政府提出 《住房方案》，旧城改造正如火如荼地进行，涉及“环境改善区”、“公屋村改造计划”、“城市改善计划”、“综合改造区”和“综合开发区”等规划和方法。 1973年，香港政府提出“环境改善区”的构想，对湾仔、油麻地、石硖尾、大角嘴、长沙湾、坚弥地城等划定地区进行规划，旨在提供更多的土地来兴建政府和社区设施以达到改善环境的目的。当时估计项目超过200个，并设想由残旧建筑物的业主或私人发展商重建，但推行效果不佳③。 香港的公共房屋政策是香港社会发展和城市建设的重要动力。自1954起，香港政府介入房地产市场，为低收入阶层建设了大量公房。由于初期建设标准低，土地利用率低，需要在20世纪70年代进行改造。1973，香港房屋委员会成立。根据“十年住房规划”的需要，先后实施了“一、二类公共住房村改造规划”、“扩建改造规划”和“整体改造规划”。其中，“整体重建计划”是1991年完成的第一类和第二类公共屋村重建计划的延续。五年计划每年都会滚动修订。计划拆除460栋建筑和146000栋房屋2022。 造中面临的各类问题，加快重建步伐，对香港21世纪的发展有着至关重要的战略意义。! 香港旧城改造的历程 早在1884-1905年间，香港政府曾在太平山摩罗下街和九如坊等地区进行“贫民区清拆计划”。但较大规模的旧城改造则始于本世纪50年代，至今可以分成三个阶段。1.1 零星试点阶段（1972前）：1959，香港当局制定了太行村部分地区的发展蓝图，试图合并小地块，重新界定土地边界，提供市场、学校和开放空间等设施，但当地居民害怕失去