第六章住房消费与房地产制度.pptVIP

? IRR分析方法 步骤3：将IRR计算结果与承租人的机会成本比较： 如果IRR机会成本，则采用购买方式 如果IRR机会成本，则采用租赁方式 如果IRR=机会成本，则考虑其它非成本因素 第三十页，共六十八页。 ? 租赁与购买的比较 租赁的优点： 财务的灵活性，租赁是100%融资，过时风险低，成本稳定，空间的灵活性，不必考虑物业管理。 租赁的缺点： 不能享受物业增值，经营性控制权受限制，无法享用所有权税收利益，违约罚金。 第三十一页，共六十八页。 ? 租赁与购买的比较 购买的优点： 物业持有期或出售时可享受税收减免，有权拥有折旧值，支配权。 购买的缺点： 初始资金的支出大，融资易受金融市场的影响，所有权风险，负债限制，缺乏灵活性。 第三十二页，共六十八页。 ? 第五节 房地产产权制度 制度是规范人的行为、约束人们之间相互关系的规则集合，是“游戏规则”。 房地产制度是约束人们之间房地产关系的规则集合，具体包括各种房地产法律、规范、政策。 （1）产权的概念 （2）我国房地产产权类型 （3）房地产产权登记 第三十三页，共六十八页。 ? 第五节 房地产产权制度 （1）产权的概念 产权： 是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。也可认为是财产权，即存在或设定在一切客体之中或之上的完全权力。 产权与所有权的关系： 二者既有联系又有区