不动产评估成本法计算题1.docxVIP

PAGE PAGE 1 成本法作业 1、今有一建筑物，建筑总面积1200m2，在估价时点时，已使用12 年。该类建筑物的重置价格为600 元/m2， 耐用年限 40 年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30 年，残值率 5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。 解：（1）求折旧额 D D ? C?1 ? R?? ?t ? n?? 1200 ? 600 ? ?1 ? 5%?? ?12 ? 30?? 16285.71?元? 至估价时点的折旧总额E 为 t 或E ? D ? t ? 16285.71?12 ? 195428.52?元? E 或 t t ? C?1 ? R?? t ? 195428.57?元? t ? n 建筑物现值V： V=C-E =600×1200-195428.52=524571.48（元） t 或 V=C[1-（1-R）×t/（t+n）]= 524571.43（元） 注：公式要写完整；Et 的取值必须取 195428.52，不可取 195428.57。 2、某一房地产，土地总面积 2500m2，是 6 年前通过征用农地取得，当时费用 800 元/m2，现时取得该类土地， 每平方米需 1000 元，地上建筑总建筑面积 6000m2，是 2 年前建成交付使用的，当时建筑造价 800 元/m2，现实建造同类建筑物每平方米为 1100 元，估计该建筑物有 8 成新，该类建筑物的残值率为 2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。 解：（1）求土地价格 V L V =2500×1000=250（万元） L （2）求建筑物价格V B 建筑物的重置价格C=6000×1100=660（万元） V =C.q=660×80=528（万元） B （3）计算房地产总价V V= V + V =250+528=778（万元） L B 计算房地产单价P P=V/S=778/6000=1296.67（元/m2） 3、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 1999 年 4 月通过出让方式取得的，出让年限是40 年。建筑物是于 2000 年 10 月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格为 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在 2003 年 4 月的市场价格。 解：（1）计算土地现实价格 V L 11 ? ? ? 1 LV ? 5000 ? 2000 ? L 1 ? 8% 36 ? 98.26?万元? 11 ? ? ? 1 1 ? 8% 40 计算建筑物的现实价格V B ①求建筑物重置价格C C=1000×2000×3.0=600（万元） ②求可修复部分折旧D 1 D =5（万元） 1 ③求装修部分折旧D 2 D =30×2.5÷5=15（万元） 2 ④求设备部分折旧D 3 D =50×2.5÷15=8.33（万元） 3 ⑤求结构部分折旧D 4 D =（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（万元） 4 ⑥求折旧总额D D=D +D +D +D =61.77（万元） 1 2 3 4 则 V =C-D=600-61.77=538.23（万元） B 计算房地产在 2003 年 4 月的市场价格V V=V +V L =98.26+538.23=636.49（万元） B 注：求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40 方法计算。 4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50 年，有效经过年数为 8 年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800 万元（建设期为 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入 40%， 均为均匀投入），管理费用为建造成本的 3%，年利息率为 6%，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万元。又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18 万元；装修的重置价格为 200 万元，平均寿命为 5 年，已使用2 年；设备的重置价格为 110 万元，平均寿命为 10 年，已使用 8 年。假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。（2001 年试题） 解：（1）计算建筑物的重置价格 ①建造成本：800 万元 ②管理费用：800×3%=24 万元 ③投资利息：（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90 万元 ④建筑物的重置价格：800+24+54.9+50+120=1048