工程类试卷房地产估价师房地产估价案例与分析真题试卷无答案.pdf

2011年房地产估价师（房地产估价案例与分析）真题试卷（无答案） 一、问答题 1 甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房 地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该 商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并 询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3 宗类似房地 2 2 2 产。分别测算得到该商业用房的月租金为280 元/m 、300 元/m 和350 元/m 。然后 根据最高最佳利用原则选取350 元/m2 作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的 2 运营费用后，求出年净收益为2940 元/m ，再选用银行贷款利率为折现率，测算出 了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处? 1 甲公司拥有的某汽车加油站，于1 年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油 棚各1 幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟 放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场 价值。 [请问] 2 该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些? 3 乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料? 3 某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价 值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查 勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A 、B 、C 、D 四个交易实 例。实例A 交易时带有3 年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例 B 是兄弟之间转让；实例C 是相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D 平面 形状为 “L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3 深度的部分转让给某 银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的 可比性。 [请问] 4 四个交易实例是否可以选作可比实例? 5 四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或 者调整? 二、单项选择题 6 2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2 的综合楼申请 了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。 2010 年3 月1 目，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评 估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押贷款余额为 2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50% 。2011 年7 月1 日，政府因公 利益需要，对该综合楼作出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况 下的市场价值为16 亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4 亿元。 2010 年3 月 1 日该综合楼的再次抵押价值为( )亿元。 （A ）10 （B ）11 （C ）13 （D ）15 7 2011 年7 月1 日该综合楼的被征收价值为( )亿元。 （A ）12 （B ）14 （C ）15 （D ）16 8 征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应( )。 （A ）委托房地产估价机构评估确定 （B ）由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定 （C ）由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定 （D ）由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定 9 政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为( )。 （A ）征收补偿方案 （B ）行政诉讼权利 （C ）行政复议权利 （D ）搬迁期限 10 甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。 乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司债务 情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行贷款余额2700 万元，第三方欠款 2 2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万m ，其中已售出3 万 2