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房地产策划从业感悟 文/同致行西安分公司 李彦霖 2011 年，作为一个刚毕业的大学生，我经介绍去同致行进行了应聘。经过多层的面试，我得到了机会，收到了录用通知。因为之前没有任何关于房地产从业的经验，我被市场部录用，记得当时主管对我说“在市场部工作是非常辛苦的， 只有你对市场有足够了解的时候，你才能对策划的项目有充分的把握”。听到这句话后，我便决定尽快了解工作，尽快学习。 刚工作不久，我便被派去咸阳调研商业，很难想象在炎炎烈日之下扫街是何等的艰苦，我们一家接一家的采访调研、拍照，虽然辛苦但我觉得很有收获，这是我第一次“踩盘”经历。 经过一段时间的工作学习，我对市场部的工作有了一个大致的了解，我认为市场调研就是策划的“眼睛”，市调踩盘是去“发现问题、解决问题的”过程。在之后的一段时间里我和同事合作踩盘，从起初的“零经验”到现在能够独立完成踩盘任务，并能够对项目提交专项的研究报告。 经过系统的学习，我发现随着房地产策划的逐步完善，策划师的作用重新被房地产开发商认识和接受。但每当我在被问及所从事的策划师是干什么的？人们总是认为策划师就是出主意的，这样的理解未免太过简单。 那么，房地产策划师究竟是干什么的呢？我认为从策划师所担负的职责角度考虑，策划师应具备六个方面的职能： 政策顾问职能： 为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文以及区域规划，如：项目对周边居住环境的影响(施工噪音、日照采光等)，国际政治、国家对外关系以及国内经济发展、或类似西安世园会、西咸一体化等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制等，必须以法律法规为准或合理避规，这些房地产开发商并不完全掌握的信息。 医生的职能： 房地产策划师受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析， 在了解项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”、“怎么建”、“卖给谁”、“怎么卖”等要素，提出项目的概念设计定位。而住宅对居住者的健康有很大关系，策划师一定要从市场需求的角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。 财务顾问职能： 针对开发商所拥有的资金，策划师需告诉开发商如何更有效地运用资金，策划师将自己放在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的就是如何在有限资金投入情况下，获取最大的投资收益。其主要手段不只是通过降低成本，更重要的是通过资金的合理分配，将资金投在使项目增值的创意设计上。 导演的职能： 策划师是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。 领航员的职能： 大多数人认为策划师就是出主意的，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理和沟通、协调，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。 居住环境专家： 这里所谓的环境问题是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大地影响项目的未来销售，景观风格定位及如何实现则取决于策划师。 所以，一名合格的房地产策划师必须是全能人才，同时，一个房地产项目的全程策划必须是一个搭配合理、分工明确的团体才能够完成的。 几个月的从业时间使我在各方面能力上有了锻炼和提升，在思维的逻辑性方面更有条理；在语言和文字表达能力方面从当初的怯场到现在的自信。我相信， 在工作中不断的学习、实践，自己能够成为一名优秀的房地产策划师。