09年度房地产企业税收培训-PowerPointPre.pptVIP

配套设施解读 （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （2）属于营利性的，或产权归开发企业所的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 案例：人防工程的争议 我公司为北京某房地产开发投资公司在汉成立的房地产开发公司，具有独立法人，目前开发了某楼盘，面积近100万方，分为四期，项目前三期已完工，目前在进行最后一期的开发，我司按照《人民防空法》及当地政府的要求建设了人防工程，人防工程获得了区人防办的验收合格证，并在当地人防办办理了《人防工程平时使用许可证》，目前人防设施做为小区内主内临时停放汽车以及自行车之用，汽车按月收取180元的管理费，自行车每月收取费用为5元，该费用由我司控股的物业管理公司负责收取。 案例 09年5月，主管税务所对我司进行纳税评估，对人防工程的成本在税前扣除提出疑议，认为不能直接在税前扣除，应根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定，做为营利性固定资产，通过折旧来获得税前扣除的待遇，并要求我司补缴税款。 我司认为： 1、该项人防工程建设完工之后，交由物业管理公司进行管理并收取一定的使用维护费，符合行业行规，并且其它房地产企业建设的人防工程 案例分析 所发生的成本，均直接进入开发成本获得税前扣除。我司也应该直接获得税前扣除的待遇，不应按国税发[2009]31号文件的第17条处理，应按33条处理。 2、对于税务机关认定是营利性也不对，因为赢利性主体应为物业管理公司，物业管理公司收取的维护费也按国家税法规定缴纳了相应的税收。物业管理公司交税，而我司获得税前扣除的待遇，两不相干才对。 我司据此与税务机关多次沟通未果，请问，税务机关的认定是正确的吗？ 物业用房的处理 案例：我公司在与业主签订《商品房买卖合同》时，对于物业管理用房的产权一部分未给予明确，一部分给予明确为物业管理公司管理用房，业主具有使用权。物业管理用房目前由我司投资的物业管理公司在使用。现在税务机关对我司进行稽查，认为一部分产权不明确，认为一部分产权明确属于我司所有，理由是合同中约定物业管理公司只有使用权，业主只有使用权，反过来就是我司具有所有权，全都要转为固定资产，不允许直接在税前扣除成本，其依据为国税发[2009]31号文件第十七条。 配套设施 第十八条? 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 补贴收入的处理 案例：取得的征地补偿费用是并入当期所得还是冲减成本？ 我公司为某地招商引资的某大型国有企业职工住房进行定向开发，销售面向企业的职工，销售价格双方共同商定，为了降低房价，当地政府承诺：地价70万一亩，超过的部门由政府返还，2008年3月收到超过部分的返还款2000万，如何处理？ 分析： 涉及：企业所得税、 土地增值税 《企业所得税法》第六条规定：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（九）其他收入。 《企业所得税法实施条例》第二十二条规定，企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第（一）项至第（八）项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。 所得税处理 《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税【2009】87号）第一条规定：对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除： 　　（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途； 　　（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； 　　（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 问题五：房屋租赁合同 1、要关注租赁合同的签订： （1）、免租期问题。 案例1：某合同：租期一年，月租金1万，前两个月免租，计算营业税，房产税、所得税的租金是10万？12万？ 案例2：07年1月一次性收取300万，租期三年，原