0921-零售商业物业经营管理.pptVIP

第三节　零售商业物业的租赁管理 三、租约制定 1、关于每一独立承租单元的用途。 某零售商业物业在开发建设过程中是针对一个特定服务区域内的一个特定市场设计的，如果物业内的某一租户想改变其经营商品与服务的种类或对其经营方式进行重大调整，必须事先告知物业内的其他租户并获认可。制定该项条款的主要目的，是为了防止某一个租户随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。 * 第三节　零售商业物业的租赁管理 三、租约制定 2、限制经营内容相似的租户。 设置该项条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。但人们一般认为，在一个购物中心内允许存在某些竞争通常是利大于弊，而限制经营内容相似的租户同时出现在一个购物中心，可能不利于提高经营效果。 * 第三节　零售商业物业的租赁管理 三、租约制定 3、限制租户在一定地域范围内重复设店。 该条款旨在防止某一租户于购物中心的一定距离范围内(通常为4～8km)，重复设立经营内容相似的商店或发展相似的连锁店。业主做出这一规定的目的是为了确保百分比租金收入不受影响，因为允许租户在一定地域范围内重复设立连锁分支店，会分散前往购物中心购物的顾客，影响其在购物中心的营业额。当然，如果租户同意在该范围内连锁分支店的营业额之全部或部分，亦纳入缴纳百分比租金的范畴，业主也应该同意与其协商。 * 第三节　零售商业物业的租赁管理 三、租约制定 4、营业时间。 同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致。 5、公用面积的维护。 该条款应准确地界定购物中心内公用面积的组成，说明租户为此应支付哪些费用。公用面积的维护费用通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。 6、广告、标志和图形。 为了增强物业的形象和感染力，大型零售商业物业都为自己设计了一套统一的图形符号，并以此作为物业的统一标志。由于这项工作是物业整体广告宣传与促销活动的一部分，因此租户通常要拿出其毛利润的一定比例来支付旨在推广其商店和整个物业的广告费用。 * 第三节　零售商业物业的租赁管理 三、租约制定 7．折让优惠。 同写字楼租约一样，业主为了能够签订新的租约或保持现有租户到期后续租，常常给予租户一定的折让优惠。 8．其他条款。 除上述条款外，零售商业物业的租约中还经常包括中止租约条款和持续经营条款(保持商业经营活动的连续性和稳定性)，有时还有对租户承租面积的变更、租户经营风险投保做出规定的条款。 * 第三节　零售商业物业的租赁管理 三、租约制定 美国商业购物中心租赁合同的合同条款，如表11—1所示。 * 第四节　零售商业物业的现场管理 一、策略与计划 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。在这三个方面的工作中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。 * 第四节　零售商业物业的现场管理 一、策略与计划 （一）现场管理策略 1、经营策略 针对不同的零售商业物业，物业管理企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言，经营策略主要包括： (1)树立品牌形象，参与市场竞争。 (2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟。 (3)必要的经济回报。 * 第四节　零售商业物业的现场管理 一、策略与计划 （一）现场管理策略 2．管理策略 对零售商业物业实行什么样的管理策略，既与物业管理企业的战略发展有关，也与特定项目的条件有关。 (1)管理模式： 即物业管理企业采用什么样的模式对项目进行管理，是成立子公司、分公司，还是项目部或者管理中心等，不同形式具有不同的管理意义。 (2)管理承诺： 即物业管理企业对委托方进行哪些承诺，关键是内容和深度。比如，物业管理企业是否需要垫付开办费，是否要承诺优先录用开发商推荐的工作人员，是否只有在委托方同意的情况下才能从项目上撤出，其本质是管理的主权掌握在哪一方。 (3)管理期限。 管理年限并非越长越好，而是要因项目而异，其长短可以从一个侧面反映出物业管理企业的管理思路。 * 第四节　零售商业物业的现场管理 一、策略与计划 （二）现场管理计划 完善的零售商业物业现场管理计划应当包括：机构设置和人员编制、费用测算和依据、服务内容和服务标准、工作流程和规章制度等五部分。 1．机构设置 下