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* * 孤独站在这讲台， 听到掌声响起来， 我的心中有许多感慨： 经过多少失败， 经过多久忍耐， 我才拥有恁的爱； 掌声响起来， 我心中明白： 歌声交汇恁我的爱； 掌声响起来， 我心中期待： 恁的爱将与我同在…… ——《评估一点通》（立信会计出版社，2003年）作者陈淑亭 第五章 房地产评估 陈淑亭 第五章 房地产评估 概述 房地产价格+影响因素 收益法 市场法 成本法 剩余法 基准地价修正系数法 路线价法 在建工程评估 §1 概述 土地——自然供给（无弹性）+经济供给（有弹性） 自然特性——位置固定性+质量差异性+效用永续性 土地的特性 经济特性——供给稀缺性+可垄断性+土地利用多方向性+效益级差性 土地+土地使用权 集体土地 不能流转 国有土地所有权→ 地价一般是土地使用权的价格 70年——居住用地 出让 40年——商业、旅游、娱乐用地 土地使用权 50年——其他 转让——未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让 出租——未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租 抵押——不得违背出让合同+应办理抵押登记和过户登记 申请续期——最迟于届满前一年 未被批准续期——国家无偿收回 地租理论——土地所有权带来利润→ 土地有价格 地价理论——是地租的资本化 地租+地价理论