合富辉煌-房地产项目策划的认识与实践.pptVIP

策划与广告的关系 策划要告诉广告人项目的主题，受众目标，项目的特点，主要的卖点，企业的风格及喜好。 广告公司是项目策划的形象品牌的创作者，表现者，而不是项目策划的原创人。 广告风格通常是项目与企业风格品牌最直接的体现。 整合资源、准确定位 提升价值、创新品牌 ——房地产项目策划的认识与实践 引言一——从几项事例带出对中国房地产发展的思考 事例一：“京城世纪第一拍”9.05亿天价成交 12月8日开拍，北京、上海、广东、天津十家房地产公司参拍。经过67个回合较量，天津顺驰以超出底价4.75亿拿下，地块周边地价为1000元/平方米，该地价为2100元/平方米。富力在拍价5.2亿时退出，华润在7亿时退出。 思考一：房地产的致胜者，往往是勇于打破常规者，而今天的致胜者，必须做好充分的准备和具备相应的实力。 事例二：广州华南板块首个千亩大盘陷入困境 广地花园，98年开发，占地80万平方米，建筑60万平方米，规划户数5000户，人口2万多人，已售出2000多套，项目资产达6.5亿，初期股东股本仅400万元。 思考二：在不成熟的市场初期，房地产机会处处，成功是容易的，但在市场竞争日益激烈，日益规范的今天，成功与失败往往就在一线之间。 事例三：大连亿达集团开发大连软件园一期成功，政府将以官助民办的方式将20平方公里土地交由亿达集团实施开发经营，软件业同时将成为大连四大支柱产业之一。 思考三：房地产传统的开发格局将面临较大的变化： 河南省最大规模企业双汇集团进军房地产 1、开发项目从小到大的变化 2、开发企业与项目从单一开发向复合开发的变化 3、房地产从单一地域单一行业向跨地域行业的变化 “量变到质变，质变到量变” 1 ）资金往哪投？—把握市场与机会，决策的正误 2 ）设计的依据？—捕捉买家的需求,做什么产品，如何去创新 3 ）怎样回收快？—寻找最佳的开发、销售模式，风险与效益的平衡 发展商面对的问题 表层次：做什么，怎么做，如何做好 深层次： 1、做产品还是做市场？——市场在哪，并能不断找到新市场 2、做产品还是做概念？——概念的支持 3、做产品还是做企业做平台？—打造企业品牌，可持续的开发与经营。（民营企业尤其关键） 4、跳出地产做地产——资源的整合与创新，复合地产与多元地产 在日益成熟与竞争激烈的市场面前，解决不了以上问题，企业与项目就必败无疑。而房地产策划正是为我们探求解决问题的方向与途径。 1、策划 “策划”——源远流长的智慧与方法 “引胜之一策也”——《吕氏春秋》 “好谋而成者”——《论语.述而》 “运筹帷幄之中，决胜千里之外”——《汉书.商帝纪》 策划：即筹划、安排、出主意、想办法、出谋划策 一、对策划的基本认识 2、策划的思想与谋略 老子的策划思想： 曲则全，枉则直，窪则盈，敝则新，少则多，多则惑——相反相成 物或损之而益，或益之而损——物极必反 天下万物生于有，有生于无——有形与无形，有无相生 图难于其易，图大于其细 知人者，知也。自知者，明也。胜人者，有力也。自胜者，强也。不失其所者，久也。——知已知彼，百占不殆 毛泽东之策划思想： 《矛盾论》——如何面对矛盾，分析问题，找到矛盾存在的根本原因，找到解决问题的关键点和突破点 《实践论》——从感性到理性，从认识到概念到判断到理论的方法和道理，如何举一反三 《在延安文艺座谈会上的讲话》——如何形成有效的解决问题的方式：立场、态度、目标对象、工作和学习的方法 毛泽东每一历史时期的成功都与其深入的调研和专心策划，最后形成正确的思想与方法所分不开。 毛泽东分析问题：透过现象把握本质，本质是事物的根本性质 毛泽东洞察先机：自微而著，由小变大——事物变化 以小见大，见微知著——洞察先机 毛泽东审时度势 ：顺势、借势、造势、控势 邓小平之策划思想与谋略 简约而不简单，“稳、准、狠” 战略性——站得高，看得远 务实性——针对性与可操性 系统性——思维多向性与强有力的内在联系 真理性——为实践所证明 “不管黑猫白猫，会抓住老鼠就是好猫”——形式与内容，手段与目的 “物质与精神两手抓”——虚与实，有形与无形 “摸着石头过河”——经验与探索相结合 “不抓住机遇就要落后”——机遇第一 发展就是硬道理——在发展中寻机会，在机会中寻发展 3、策划的基本方法与目的 如何策划： 《孙子兵法》中策划的原则： “知己知彼”的调查信息原则 “校之以计”的预测发展原则 “奇正相生”的创新变化原则 “策划实施”的管理用人原则 “策划”——就是找出事物的因果关系，衡度未来可采取之途径，以为目前的决策之依据，亦即预先决策“做什么，何时做，如何做，谁来做”。 “策划”——是综合