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北京持有经营案例经营要点分析 将府庄园 朝阳区东北五环环铁绿化带内 曜阳国际 密云京密饮水渠源头田各庄镇垄庄子村 北京太阳城 昌平区立汤路30号,北临温榆河 北京租售结合案例 北京租售结合案例经营要点分析 反按揭、置换: 目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。从中国的国情来说,“反按揭”或称“反向抵押贷款”是非常适合的,但若要获得长足发展,还有待于金融体系对其确认。 北京租售结合案例经营要点分析 东方太阳城 顺义区仁和镇潮白河板块 万科幸福汇 房山窦店镇镇政府北侧200米 北京全部出售案例 北京全部出售案例经营要点分析 北京全部出售案例经营要点分析 截止到2002年,60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%,日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。 目前,90%以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平,95.5%的老人在家中养老,4.2%的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。 日本虽有与子女同住的习惯,但近些年在逐步降低。 日本老年住房三种模式 在宅养老 机构养老 “两代居” 发达国家老年住宅的范例——日本 通过道具使参观者模拟到老年的生理状态,体验住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。 日本战后两次婴儿潮,促使日本人口逐渐老龄化,直接引发政府对老年社区建设的主导 1920年日本人口金字塔图示 1960年日本人口图金字塔图示 2006年《日本将来人口推测报告》显示,到2055年,日本人口将减少至8993万人,其中老龄人口将达到40%,老龄化程度较高。 日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮,推动老年社区的建设。 社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。 日本人口金字塔图示(2005年) 61岁:1938-1939年中日战争导致人口下降 51-53岁:1947-49年第一次婴儿潮 女性 26-29岁:1971-74年第二次婴儿潮 男性 34岁:1966年出生率下降 54-55岁:战争期间出生率下降 二战期间人口下降 老年人口(65岁以上) 劳动人口(15-64岁) 未成年人口(0-15岁) 日本港北新城 老年社区模式参照西方发达国家,注重本国孝敬老人的传统,形成自己特色的老年社区模式:分为两代居和养老院两种。 突出自助自理,通过先进技术和高电气化实现自助和自理,满足老年人物质生活的基本需求。 完善的配套设施,优质的针对性服务,可满足老年人的健康和精神方面的需求。 发达国家老年住宅的范例——日本 日本老年住房“两代居”模式 同居寄宿型 同居分住型 邻居和住型 完全邻居型 发达国家老年住宅的范例——日本 日本老年住房“两代居”模式 国际上养老社区大致分为以下几类: 国外养老地产研究小结 把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中,是老年住宅的发展趋势。 日本的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。 老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境,同样关注老年人的心理感受。 在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下,以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。 企业从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题,并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。 对中国养老地产开发的启示: 国内养老地产研究 Part 3 我国养老地产现状 我国养老地产,按建设经营者不同,划分为三种模式 政府 福利型 政府 收益性 企业 赢利型 北京香山老年公寓 山东威海老年公寓 乡镇单位主办,海淀区民政局直接领导和管辖 山东省标准最高的、规模最大的社会福利服务机构 由企业投资开发建设运营 北京太阳城 福利型养老院 赢利型型养老院,老年公寓 老年公寓,养老社区 目前老年住宅发展,多为企业赢利性为主 老年住宅受众群体有限 建设投资额巨大,资金回收期长,赢利风险大 现有老年住宅未形成规模效应,服务、设施差 ——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点,基本属于商业范畴 ——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅,但都是资金实力非常雄厚的发展商 ——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务 ——我国社会保障体系不完善,无足够资金发展老龄事业,老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。 ——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。 我国老年 住宅现状 特点:企业赢利性初级老年社区,仅为中高经济实力老年群体打造,投资额大,开发周期长 我国养老地产现状 小结:企业赢利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主 企业赢利型养老地产开发现状 目前国内开发的养老地产项目较少,且开发比较成功的更是凤毛麟角 我国养老地产现状 房企、保险企业涉足养老地产:
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