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一、 项目概况
1、 项目背景
今年4月以来,国家陆续出台房地产新政,对房地产商品房市
场进行了有史以来最严厉的调控,效果明显,全国一、二线城市普遍
出现成交量萎缩的状况,价格上涨趋势也被抑制,部分一线城市商品
房已出现价格松动情况,估计三、四季度全国一、二线城市可能会出
现价格下调情况。
新政迫使房地产商纷纷寻找新对策新思路,以达到有效规避风
险,保护自身利益的目的。在此背景下,一些地产商已将目标转移至
新政未触与的商业地产开发上。今年第二季度以来,全国商业地产开
发量呈现明显上升迹象,商业地产或将成为房地产商新的利润增长
点。
本项目是隆恩房地产开发公司企业发展战略的重要步骤之一;
在立足铁观音之乡——安溪之后,成功打造了“中国茶博汇”项目,
将投资方向向地重点城市延展的第一个重大战略举措。隆恩公司的市
场发展战略因应了宏观市场的发展趋势,是机遇也是挑战。我认为,
抓住机遇,把握商业地产开发的战略机会和趋势,同时密切关注与研
究新政对房地产市场的影响,有效规避风险;再者充分利用隆恩积累
的商业开发经验与资源,是本项目成功的关键。
2、 地理位置与现状
本项目用地位于市西北部槐荫区庄路东段北侧,东距济
南市火车站、长途汽车站约三公里,西距京福高速路口八公里,距
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新建的西客站约十公里,南侧为成熟的商业市场与新建居民区,北侧
为农田、配套生活区等,属明显的城乡结合部。
庄是全国闻名的茶叶批发市场所在地,在此已形成以茶叶
批发为主,果蔬、调味品、糖烟酒、等市场为辅,以大运等为主的物
流公司为配套的业态丰富,配套完善的成熟商圈。本项目西邻老屯茶
叶批发市场,与广友茶叶批发市场,第一茶叶批发市场隔街遥相呼应,
商业环境良好。
本项目用地沿庄路长约 500 米,宽约 270 米;沿庄路几乎全部存
在地上建筑物,其中真如意大酒店总建筑面积约 13000 平方米,所有
权归八里桥村委会。市建委培训中心大楼,建筑面积约为 7000 平方
米,所以权属市建委。
地上建筑物(尤其是临街面)给项目开发带来不少工作量和难度;
一是拆迁工作本就是个复杂的过程,二是临街商业价值大,就地安置
会使本项目利益受损;需要认真考量。
3、 项目技术指标
由于本项目尚未正式挂牌出让,具体技术指标有一定的不确定
性,根据从相关部门了解的情况,以下几点可供参考:
基准地价:100 万/亩;
容积率:1.3
根据初测本项目占地面积为:500×270 (米)=135000 m2
那么项目总建筑面积约为:135000×1.3=175500 m2
其它如建筑密度、绿化率等指标不详。
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二、 市场评价
1、房地产市场分析
(1)2009 年房地产发展概况
2009 年,市商品房销售量为 2.8 万套,而这些年每年的住宅销
售量一般在 1.5 万套至 2 万套之间。2009 年 1 月,房屋均价为每平
方米 6200 元,而到 12 月,每平方米均价达到 7600 元,一年涨 1400
元。2009 年市商品房屋销售面积 439.8 万平方米,同比增长18.5% 中
销售住宅 403.5 万平方米,增长 22.3%。市 2009 年国民经济和社会
发展报告显示全市房地产业发展态势去年基本稳定。2009 年,市房
地产开发完成投资 332.6 亿元,比上年同期增长 21.3% 。从全市房
地产开发投资的投资用途看,住宅投资完成 255.7 亿元,同比增长
15.9%,占房地产开发投资比重为76.9%。其中90 平方米以下住房完
成投资 31.4 亿元,同比增长 39.6% ;商业营业用房投资完成 49.6
亿元,同比增长46.9% ;办公楼投资完成 13.7 亿元,同比增长64.8%。
从中不难看出,商业地产的发展迅速。
(2)2010 年 6 月房地产市场分析
①整体住宅市场成交量分析
2010 年 1-6 月商品住宅成交量变化图
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