商业地产开发项目可行性方案研究报告.pdf

. . . 一、 项目概况 1、 项目背景 今年4月以来，国家陆续出台房地产新政，对房地产商品房市 场进行了有史以来最严厉的调控，效果明显，全国一、二线城市普遍 出现成交量萎缩的状况，价格上涨趋势也被抑制，部分一线城市商品 房已出现价格松动情况，估计三、四季度全国一、二线城市可能会出 现价格下调情况。 新政迫使房地产商纷纷寻找新对策新思路，以达到有效规避风 险，保护自身利益的目的。在此背景下，一些地产商已将目标转移至 新政未触与的商业地产开发上。今年第二季度以来，全国商业地产开 发量呈现明显上升迹象，商业地产或将成为房地产商新的利润增长 点。 本项目是隆恩房地产开发公司企业发展战略的重要步骤之一； 在立足铁观音之乡——安溪之后，成功打造了“中国茶博汇”项目， 将投资方向向地重点城市延展的第一个重大战略举措。隆恩公司的市 场发展战略因应了宏观市场的发展趋势，是机遇也是挑战。我认为， 抓住机遇，把握商业地产开发的战略机会和趋势，同时密切关注与研 究新政对房地产市场的影响，有效规避风险；再者充分利用隆恩积累 的商业开发经验与资源，是本项目成功的关键。 2、 地理位置与现状 本项目用地位于市西北部槐荫区庄路东段北侧，东距济 南市火车站、长途汽车站约三公里，西距京福高速路口八公里，距 1 / 20 . . . 新建的西客站约十公里，南侧为成熟的商业市场与新建居民区，北侧 为农田、配套生活区等，属明显的城乡结合部。 庄是全国闻名的茶叶批发市场所在地，在此已形成以茶叶 批发为主，果蔬、调味品、糖烟酒、等市场为辅，以大运等为主的物 流公司为配套的业态丰富，配套完善的成熟商圈。本项目西邻老屯茶 叶批发市场，与广友茶叶批发市场，第一茶叶批发市场隔街遥相呼应， 商业环境良好。 本项目用地沿庄路长约 500 米，宽约 270 米；沿庄路几乎全部存 在地上建筑物，其中真如意大酒店总建筑面积约 13000 平方米，所有 权归八里桥村委会。市建委培训中心大楼，建筑面积约为 7000 平方 米，所以权属市建委。 地上建筑物（尤其是临街面）给项目开发带来不少工作量和难度； 一是拆迁工作本就是个复杂的过程，二是临街商业价值大，就地安置 会使本项目利益受损；需要认真考量。 3、 项目技术指标 由于本项目尚未正式挂牌出让，具体技术指标有一定的不确定 性，根据从相关部门了解的情况，以下几点可供参考： 基准地价：100 万/亩； 容积率：1.3 根据初测本项目占地面积为：500×270 （米）=135000 m2 那么项目总建筑面积约为：135000×1.3=175500 m2 其它如建筑密度、绿化率等指标不详。 2 / 20 . . . 二、 市场评价 1、房地产市场分析 （1）2009 年房地产发展概况 2009 年，市商品房销售量为 2.8 万套，而这些年每年的住宅销 售量一般在 1.5 万套至 2 万套之间。2009 年 1 月，房屋均价为每平 方米 6200 元，而到 12 月,每平方米均价达到 7600 元，一年涨 1400 元。2009 年市商品房屋销售面积 439.8 万平方米，同比增长18.5% 中 销售住宅 403.5 万平方米，增长 22.3%。市 2009 年国民经济和社会 发展报告显示全市房地产业发展态势去年基本稳定。2009 年，市房 地产开发完成投资 332.6 亿元，比上年同期增长 21.3% 。从全市房 地产开发投资的投资用途看，住宅投资完成 255.7 亿元，同比增长 15.9%，占房地产开发投资比重为76.9%。其中90 平方米以下住房完 成投资 31.4 亿元，同比增长 39.6% ；商业营业用房投资完成 49.6 亿元，同比增长46.9% ；办公楼投资完成 13.7 亿元，同比增长64.8%。 从中不难看出，商业地产的发展迅速。 （2）2010 年 6 月房地产市场分析 ①整体住宅市场成交量分析 2010 年 1-6 月商品住宅成交量变化图