2018房估-案例与分析预测班08、问答题题型及答题技巧八.pdfVIP

（三）2011 年8 月甲公司 了某栋写字楼的第6～8 层，2013 年5 月甲公司与乙公司签 订了一个 10 年期、固定 、 按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租 益价值和承租 益价值进行评估，价值时点为2015 年10 月15 日。 请问： 1．评估出租 益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪 些方面考虑是否毁约？ 2 ．说明评估承租 益价值的技术路线。 答： 1．（1）未来市场 是否低于合同约定的 ，若低于合同 则承租人毁约可能性较大。 （2 ）租赁合同的规定对承租人毁约的约束力大小，如违约赔偿较低、不需要交纳租赁保证金或押金等。 如违约赔偿较低，则承租人毁约可能性较大。 （3 ）保有成本是否低于租赁成本。从承租人角度考虑，如果承租 超过其承受经济能力（即其经营 收入不足以支付 ）时，承租人会毁约。 2 ．先测算价值时点至租约期满的市场 价值，再测算价值时点至租约期满的约定 价值， 两者相减，得到的价值即为承租 益价值。 史家解读： 1．出租 益价值也称为有租约限制