中广信秦皇岛山海关项目投资分析报告.ppt

各类物业销售价格预判 根据项目周边情况预判该区域地块物业销售价格 容积率 2.5 2.2 1.8 1.5 1.2 1 0.8 建面（㎡） 316668 278668 228001 210001 168001 140001 112001 物业类型 小高层 小高层 小高层+多层 多层 多层+类别墅 多层+类别墅 类别墅 销售价格 3200元/㎡ 3500元/㎡ 3800元/㎡ 4000元/㎡ 4500元/㎡ 5000元/㎡ 6000元/㎡ 第二十五页，共三十八页。 经济指标测算 山海关体育场地块对应不同地价的测算 第二十六页，共三十八页。 经济指标测算 山海关体育场地块对应不同地价的测算 不同的地价对应不同的容积率规划，经过测算，我们发现当地价处于低值时，容积率0.8起利润率最高；随着地价增长，容积率1.5的利润率逐渐高于其它容积率规划方案。 当地价为80万/亩时，容积率0.8与1.5利润率相当，但容积率1.5总利率高于0.8。 因此我们建议在地价低于80万/亩时，建议容积率0.8；当地价高于80万/亩时建议容积率1.5。 根据房地产开发合理利润率评估，体育场地块地价100万/亩左右比较合理 第二十七页，共三十八页。 谨呈： 本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！ 第*页 第*页 第*页 山海关项目投资分析 第一页，共三十八页。 目录 PART-1 项目本体研究 PART-2 开发背景研究 PART-3 容积率测算及土地成本建议 PART-4 项目定位 PART-5 风险评估 第二页，共三十八页。 一、项目本体分析 区位分析 环境分析 交通分析 项目指标 工作重点 土地价值分析 地块属性界定 第三页，共三十八页。 区位分析 正惠街以南2#地块 体育场地块 老龙头路 潮 河 正惠街以南地块位于秦皇岛市山海关区正惠街以南，规划路以东，山广大街以为北，潮河以西。 体育场地块位于老龙头路以东，潮河以南，山广大街以北。 项目距山海关火车站距离2.5公里，距飞机场11公里，距海岸线仅1.5公里。 第四页，共三十八页。 环境分析 项目整个地块毗邻潮河，远眺山海关第一内陆河石河。 项目位于新政府的一公里辐射半径之内，可享受政府完善的生活配套，拥有浓郁的行政氛围，项目是未来山海关区市政中心地带，蕴含着巨大的潜力和升值空间。 第五页，共三十八页。 交通分析 项目周边有老龙头路，城关南路，102国道，京沈高速，可见项目道路四通八达，对于有车族十分便利。 102国道起点北京朝阳门，经过北京、河北、辽宁、吉林和黑龙江5个省份。将项目与北京连接。 京沈高速公路是连接北京和沈阳的高速公路，全长 658 公里，从项目至北京非常方便。 第六页，共三十八页。 项目指标 正惠街以南2#地块 体育场地块 老龙头路 潮 河 项目 指标 占地面积 210亩 容积率 ≤1.5 建筑密度 ≤25% 绿地率 ≥35% 限高 ≤20米 项目 指标 占地面积 190亩 容积率 ≤2.5 建筑密度 ≤20% 绿地率 ≥35% 限高 ≤50米 第七页，共三十八页。 土地价值分析 正惠街以南地块 通过对地块各部分资源分析， 并进行相应的资源整合， 得出地块的不同价值区域。 并以此为依据进行价值分配， 进行产品线分配。 第八页，共三十八页。 土地价值分析 正惠街以南地块产品分布规划 通过地块价值分析得出： 2地块位置最为优越，属于明星产品，作为价格标杆，建立地位； 3地块位置稍劣于2地块，属于现金流产品，作为利润主力，价值最大化。 综上所述，2、3地块应作为多层住宅。 对于1地块，可以建多层住宅及少量商业，这样可以满足一些投资置业考虑的客户。 第九页，共三十八页。 土地价值分析 体育中心地块 通过对地块各部分资源分析， 并进行相应的资源整合， 得出地块的不同价值区域。 并以此为依据进行价值分配， 进行产品线分配。 第十页，共三十八页。 土地价值分析 体育中心地块产品分布规划 通过地块价值分析得出： 2地块位置最为优越，属于明星产品，作为价格标杆，建立地位； 1地块位置稍劣于2地块，属于现金流产品，作为利润主力，价值最大化。 综上所述，1、2地块应作为少量类别墅区、适量的叠拼、品质洋房。 对于3地块，可以作为多层住宅，这样可以满足一些买不起别墅或者不需要大面积户型的客户。 第十一页，共三十八页。 地块属性界定 属性 界定 地块性质 居住 地理位置 正惠街以南地块位于秦皇岛市山海关区正惠街以南 区域发展 项目是未来山海关区市政中心地带，蕴含着巨大的潜力和升值空间。 项目规模 体量大，适合综合型社区