养老地产报告2012年9月修改.pptxVIP

报告逻辑 一、可行性分析 二、未来空间和合适的介入时间节点 三、合适的商业和盈利模式 四、研究对比 五、规划设计案例细节 ;可行性分析;在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟;真实的老龄化程度;政府扶持+发展商盈利;养老地产与住宅地产比较;养老地产模式选择;养老地产模式选择;典型项目分析;进入企业研究;知名房企2012上半年业绩研究;旅游地产发展现状;２０１１年，中国城镇人口达到６．９１亿，城镇化率达到了５１．２７％，这是中国社会结构的一个历史性变化，??明中国已经结束了以乡村型社会为主体的时代，开始进入到以城市型社会为主体的新的城市时代。 ;1.营业税： 养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。 依据《中华人民共和国营业税暂行条例》 2.所得税： 对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。 对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。 依据：《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》 3.地方税： 对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。 依据： 《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》 4.财政补贴 社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京） 每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海） 5.开发建设 在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。 《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》 总结：尚处在初级阶段;1、幻想心理　　受身体逐渐衰老的影响，有些老年人盼望长寿的愿望会越发强烈。于是，他们会常常用幻想来欺骗自己，以获得一时的心理宽慰，如爱听他人关于自己健康的恭维话等。 2、抑郁心理　　有些老年人心理比较脆弱，面对衰老的客观事实既惧怕又无奈，这种心态如果不及时调整，极易导致抑郁。这种抑郁比较顽固，很容易使人丧失生活的兴趣，令人感到疲惫。因而这种人很容易情绪激动，动不动就发火，常常自卑自责、自怨自叹，严重者可有自杀的倾向和行为。 3、怕孤独心理　　这是老年人最常见的一种心理异常，其主要表现是自我评价过低、生存意识消极、经常对他人不满及抱怨。长此以往，有此情况的老人就会加强对自我行为的约束、强化自我内心的封闭，逐渐地疏远社会，最终会形成孤独的生活习惯和行为模式，并将默默地承受孤独带来的痛苦。这类老人既希望别人关心照顾，又害怕由于过分期望而出现过大的心理落差和失望，于是常常拒绝与他人交往，因而会变得行为孤独、性情孤僻，与周围人的距离越来越远。 4、偏激心理　　这种情绪可表现为两个相反的趋向。一种趋向是因衰老以点带面地否定自我，把自己看成无用之人，经常自责、自卑、自怜和自贬。另一种趋向是因为自己衰老而更高地要求别人，总是希望得到他人的敬重、关心和照顾，却不考虑他人及社会的实际条件和能力。当这种希望得不到满足时，又加剧了其心理上的偏激，并因此而自暴自弃。 5、多疑心理　　有些老人因身体有病而多疑，常表现为无病也疑，有病更疑。即使自己有一些轻伤小恙也自以为是病入膏肓、无药可救。间或谈病色变，问病又止，求医换药不断。这种疑病可令其对衰退的机能极度敏感，对一般人感觉不到的体内变化或体验不到的痛苦也都会有所感觉，如对心脏的跳动、胃肠的蠕动等方面的变化也能感觉到。这些过度的敏感更容易加重其疑心病。 6、怕死心理　　他们害怕衰老的核心是恐惧死亡。惧怕谈论死亡，不敢探视病人，怕经过墓地和听到哀乐，甚至看到一只死亡的动物也备受刺激，不敢正视。;世联地产：未来老年房地产业发展趋势;“照料护理式住宅” 不来梅老年住宅;日本老年住房“两代居”模式 ;美国太阳城——休闲设施成为社区特色;美国太阳城;太阳城中心（Sun City Center）是美国较大的老年社区之一。 美国的太阳城中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸。位于坦帕和萨拉苏达之 间，距墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁 以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。 社区内有适应不同老人需要的多种居住组团，社区生活积极活跃，让人们能够建立密 切的联系和交流。 在美国，人们不把老年人称做