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? ? ? ? ? 收益乘数法-详解 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目录 1 什么是收益乘数法 2 收益乘数法的类型 2.1 毛租金乘数法 2.2 潜在毛收入乘数法 2.3 有效毛收入乘数法 2.4 净收益乘数法 什么是收益乘数法 　　收益乘数法将评估对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。 收益乘数法的类型 　　对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数(gross rent multiplier，GRM)、潜在毛收入乘数(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘数(effective gross income multiplier，EGIM)和净收益乘数(netincomemultiplier，NIM)。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。 　　毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法，即： 　　房地产价值＝毛租金×毛租金乘数 　　毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即： 　　毛租金乘数=价格/毛租金 　　毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。当采用月租金转换为价值时要采用通过月租金与价格的关系求得的毛租金乘数；当采用年租金转