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第七章 房地产投资及其评价 第一节 房地产投资概述 经纪人和协理更新通知群294642686 后续资料更新进群查看，否则无法 学习 一、房地产投资的含义 在经济领域中，投资较具体地说，是为了获取预期的未来 而事先投入资金的活动，是以现 在的、较确定的资金，去换取未来的、较不确定但预期比现在要多的资金。 投资具有以下特性： ①必须有投入。 ②必须求回报。 ③必须有时间差。 ④具有风险性。 房地产投资是指以房地产为对象（或者说以房地产为媒介、载体、工具）的投资，是借助于房 地产来获取 的投资行为；具体地说，是指以获取房地产的未来 为目的，预先投入一定量的 资金（货币或实物等）的经济活动。 二、房地产投资的特点 房地产投资作为投资中的一种，既具有一般投资的共性，又因房地产的特性而有自己的特点， 包括： ①兼有投资和消费（使 重功能。 ②投资金额一般较大。 ③有较大的杠杆作用。 ④投资期限通常较长。 ⑤可以抵御通货膨胀。 此外，房地产投资还有下列特点： （1）投资选择的多样性。 （2）投资区域的差异性。 （3）投资价值的附加性。 （4）投资 的个别性。 （5）投资变现的 性。 （6）投资预期的风险性。 三、房地产投资的类型 根据投入的资金是否直接用于房地产实物，分为直接投资和间接投资。 房地产直接投资根据是否直接形成增量房地产，分为房地产置业投资和房地产开发投资。 四、房地产投资的一般步骤 （1）寻找投资机会。 （2）评价投资方案。 （3）选择投资方案。 （4）实施投资方案。 第二节 资金的时间价值 经纪人和协理更新通知群294642686 后续资料更新进群查看，否则无法 学习 一、资金的时间价值的含义 资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来的等量资金具有更大的价值； 通俗地说，就是现在的钱比将来的钱值钱。 从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个： （1）资金增值。 （2）机会成本。 （3）承担风险。 （4）通货膨胀。通货膨胀是指 的 量超过流通中所需要的货币量，引起 贬值， 物价持续、普遍上涨的现象。 二、单利和复利 （一）利息和利率的概念 资金的时间价值是等量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为利息，用相对量来 反映为利息率（通常简称利率）。 习惯上根据计算利息的时间 ，将利率分为年利率、月利率、日利率等。 （二）单利的计算 单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。 在单利计息的情况下，每期的利息是相等的常数。 如果用P 表示本金，i 表示利率，n 表示计息周期数，I 表示总利息，F 表示计息期末的本利和， 则有： I＝P×i×n F＝P （1＋i×n） （三）复利的计算 复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。 复利的本利和计算公式为： F＝P （1＋i）n 复利的总利息计算公式为： n I＝P ［（1＋i） －1］ （四）单利与复利的换算 假设i 为单利利率，i 为复利利率，并令n 期末时单利计息与复利计息的本利和相等，即通过 1 2 P （1＋i ×n）＝P （1＋i ）n 1 2 可得出单利计息与复利计息的利息相同的利率关系如下： 三、名义利率和实际利率 （一）名义利率和实际利率问题的产生 当利率的时间 与计息周期不一致时，如利率的时间 为年，而计息周期为半年、季、月、 周或天，就产生了名义利率和实际利率（也称为有效利率）的问题。 （二）名义利率下的本利和计算 假设名义年利率为r，一年中计息m 次，则每次计息的利率为r/m，至n 年末时，在名义利率下 的本利和为： F＝P （1＋r/m）n×m