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国门商圈—三元桥 案例研究 东直门 燕莎商圈 机 场 高 速 三元桥 CBD 地 铁 10 线 号 划 规 地 铁 2 号 线 城铁13号线 工人体育场 三元桥位于北京东北三环，是机场高速的市区终端，“城市第一印象区”规划的地铁10号线穿过其中。 三元桥地区内聚集了南银大厦、鹏润大厦、京信大厦中旅大厦、京城大厦、昆仑饭店等众多高档写字楼与五星级酒店。 * 第三十六页，共五十八页。 三元桥地区由于燕莎商圈的辐射带动而发展起来。随着区域变迁，国门概念超越了燕莎概念成为该地区的区域意向。 案例研究 燕莎商圈是北京较早形成的一个涉外高档商务居住区。区域内聚集了众多高档公寓和五星级酒店。三元桥地区处于燕莎商圈的辐射地带. 随着燕莎地区可开发土地日趋饱和，三元桥地区发展潜力不断升级. 使馆区的建设、交通组织的改善，使三元桥地区发生了很大变化。区域价值被不断挖掘，国门的分量越来越重了，地位也不断提高。 * 第三十七页，共五十八页。 以中远、首创、华润三巨头联手打造国门形象为标志，三元桥区域价值得以整合与提升。 中远、首创、华润三家联手打造“国门”形象，大大提升该区域的发展潜力。 华润置地的凤凰城定位实力派高尚住宅 中远的远洋新干线则靠个性化高品质公寓抢占市场 首创第三置业的高品质写字楼定位。 各项目迎合了目标客户群的不同需求，将目标客户群的各种需要“一网打尽”。 案例研究 * 第三十八页，共五十八页。 随着区域价值的整合与提升，三元桥国门商圈概念逐渐形成，发展成北京新的商务中心区。 三元桥地区内聚集了南银大厦、佳程广场、鹏润大厦、京信大厦、国航中心、中旅大厦、京城大厦等众多高档写字楼。 众多国际跨国企业驻京总部、驻京办、500强亚洲总部、中国总部、国际财团和金融机构等纷纷落足。 案例研究 名称 入住公司 总建筑面积 南银大厦 通用法国阿尔斯通，爱普生中国公司，瑞士第一信贷银行，日本使馆、中国一汽 7万 佳程广场 德国宝马集团、索尼、康明斯、富士施乐、日本NTT集团、德国电信、韩国SK集团、美国艾威基金、纽约州立大学、韩国斗山重工集团、美国特雷克斯、奥地利李斯特 14万 现代盛世大厦 现代汽车公司中国代表处、日冲商业（北京）有限公司 6.8万 鹏润大厦 日本富士通，浪潮软件，圣象地板、三峡国际招标公司 20万 新恒基国际大厦 中国远洋物流公司，美国科麦奇石油公司，上海三菱电梯北京分公司 3万 幸福大厦 中远集团总部 2.5万 静安中心 奥地利金森，夏普有限公司，美国辛辛那提，国美电器，西班牙维多利亚电梯，加拿大美康 9万 京信大厦 中国海洋石油总公司、中国国际航空公司、中国民主建国会中央委员会 3万 中旅大厦 意大利菲亚特公司、韩国LG公司、美国怡安保险公司、西班牙阿拉贡自治区贸易促进协会 6万 京城大厦 中信集团、怡高物业顾问(中国)有限公司北京办事处 3.4万 * 第三十九页，共五十八页。 区域内聚集的高消费水平人群，促进了商业的持续繁华和不断发展。 三元桥区域拥有众多的金融、商务、餐饮和休闲娱乐场所，如亮马河大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店，长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店、燕莎友谊商城、女人街、莱太花卉市场、家乐福、世纪剧院酒吧一条街等。 高档商业、消费场所的建设为区域价值赋予了较高的增值空间。 案例研究 区域未来发展规划中京承高速公路和地铁10号线近在咫尺，带来了持续增长的人流，极大提升了区域价值潜力。 * 第四十页，共五十八页。 三元桥区域以成熟商务氛围为依托，积聚起实力消费人群，刺激了对高档居住类物业的需求，带动了高档住宅和公寓的发展。 区域内云集的众多高档写字楼，吸引了跨国企业纷纷入住，使该区域产生了强大的高档居住类物业需求。外籍工作人员、驻华机构高级管理人员、三资企业老总构成了这部分客户群。 近几年来高档公寓一直是区域内主力开发物业类型。如静安中心、瑞城中心、亮马名居、福景苑、嘉和丽园、国际港等。 案例研究 三元桥区域内还聚集了大量依存于大企业公司的中小企业和创业者。由于业务关系，他们多数选择在邻近区域内办公。但这类公司无法承担区域内高档写字楼的租金价格，继而转向选择商住两用型公寓。区域内以公寓立项的写字楼项目第三置业即将客户目标锁定为这类人群。 * 第四十一页，共五十八页。 案例启示 城市门户区通常发展成为以商务为核心的商务商业综合区； 区域价值的确立会引起商务物业的需求急速放量，并带动商业和居住的发展； 区域价值确立后，住宅的价值体系也将发生改变，中高端住宅将代替低端住宅。 案例研究 * 第四十二页，共五十八页。 北京CBD发展的阶段特征 时间规律： 公寓供应集中于02~03年推出，目前基本已过强销期，大部分公寓进入尾盘销售阶段。未来供应量逐渐减