新形势下城市更新改造项目的融资策略探讨.doc

新形势下城市更新改造项目的融资策略探讨 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 文1：新形势下城市更新改造项目的融资策略探讨 1 1、城市更新改造项目的概念及对融资的要求 2 2、城市更新改造项目融资现状分析 3 3、城市更新改造项目的融资策略探讨 5 文2：试析关于拆除重建类城市更新项目的法律风险防范 7 （一）流程概述 8 （二）各阶段市场主体的工作重点 9 第一阶段：意愿征集、立项阶段。 9 第二阶段：土地建筑物核查、专项规划编制阶段。 9 第三阶段：拆迁补偿协议签署、实施主体确认阶段。 10 第四阶段：开发建设及回迁阶段。 10 二、 拆除重建类城市更新项目的法律风险及防范 10 （一）意愿征集、立项阶段的常见风险 10 （二）土地建筑物核查、专项规划编制阶段的常见风险 12 （三）拆迁补偿协议签署、实施主体确认阶段的常见风险 13 （四）开发建设及回迁阶段的常见风险 15 参考文摘引言： 16 原创性声明（模板） 18 文章致谢（模板） 18 正文 新形势下城市更新改造项目的融资策略探讨 文1：新形势下城市更新改造项目的融资策略探讨 刚进入 2017 年的中国楼市成交清淡，大多数城市新建商品房成交均价环比下滑，被媒体称为没有“春天”的新春楼市。这标志着去年 10月以来密集出台的楼市调控政策已开始收到成效。围绕着“房子是用来住的而不是用来炒的”政策定位，政府对房地产行业的货币政策、信贷政策将进一步收紧，房地产企业的资金链将面临考验。在这种局面下，城市更新改造项目作为房地产开发的一种特殊形态，更需要进行融资模式的创新和变革，以获得持续发展能力。 1、城市更新改造项目的概念及对融资的要求 城市更新改造项目的概念 对于大部分一线城市来说 ， 新增可用作房地产开发的土地资源越来越少 ， 而由于缺乏规划或者规划不合理，导致已开发土地利用率低下的现象非常普遍。以深圳市为例，现存的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村占地面积约 200 平方公里，由于当年城市规划滞后，这些地方公共配套少、建筑质量差、安全隐患多，而且不能满足地方政府调整产业结构、形成规模效应的需求，亟需进行存量空间的释放。为了推进土地资源的节约集约利用，城市更新改造项目应运而生。 城市更新改造项目的融资要求 1）融资主体：承担和实施城市更新改造项目的房地产企业，也就是城市更新改造实施主体。 2）融资内容：为城市更新改造实施主体在项目各个阶段中提供资金，满足项目更新单元规划的编制及申报、拆迁补偿、土地价款、开发成本（建安资金）、销售及招商等方面的开支需要。 3）融资方式：根据各个项目的特点结合实施主体的情况（外资或内资）而区别采用。 众所周知，房地产属于非常典型的资金密集型行业，而城市更新改造项目由于涉及专项规划报批、拆迁、安置、政府监管甚至城市遗址保留等各环节，这些环节不仅需要资金支付，而且会拉长工期，增大资金缺口。而且，城市更新改造项目往往是在原有较大面积的土地上实施改造，一般体量较大，建成后建筑面积几十万平方米（视专项规划批复的计容面积而定），总体需要投入的资金量非常大。因此，与一般房地产项目相比较，城市更新改造项目的融资需求更加迫切。 2、城市更新改造项目融资现状分析 经过 20 多年的探索、培育和发展，我国基本上建立了以银行信贷为主，股权、信托、债券等融资方式为补充的房地产金融体系。目前来看，银行贷款仍然是房地产企业融资的主要渠道。央行数据显示，2016 年新增房地产贷款 万亿元，占新增人民币贷款比重高达 45%，同比增长 %。2016 年国庆节期间，19 个城市先后发布新的楼市调控政策，核心内容都是限购限贷，涉及重启或扩大限购，提升二套房首付至四成或五成。这标志着新一轮调控收紧的开始。此后，各种调控方式接连出台，比如严查信贷资金违规流入楼市、整肃房地产中介以及打击房地产企业的不规范销售行为等。2017 年初，央行要求各银行控制住房开发贷新增贷款总量和增速，银行表外业务也趋于谨慎。 房地产信贷政策的重新收紧，给城市更新改造项目的融资前景蒙上了一层阴影。以深圳为例，城市更新改造项目由于其开发流程的特殊性，面临如下问题： 融资风险防范意识不够，存在盲目乐观的情绪。 国内商品房库存数量一直高企，为了加快去化进度，去年 10 月之前的货币政策和信贷政策相对宽松，大多数地方楼市呈现购销两旺的局面。特别是深圳，房价在 2016 年上涨超过 50%。这也给城市更新改造项目实施主体强烈的信心，甚至有人提出加大杠杆倍数，促使项目各业态全面上马。 融资渠道略显单薄，受国家房地产调控政策影响较大。 城市更新改造项目实施主体的