项目经营管理思路.docVIP

商业项目经营管理思路 ? 基本目标： 1：建立起运作流畅，机制规范健全的商业管理机构 2：树立LIFEMALL的良好品牌 3：商铺出租率达到：第一年70%,第二年80%,第三年90%,第四年至第五年90%以上 4：五年内平均回报率为4%，五年后5%以上 5：五年后将商铺经营权返回给业主后还能保证LIFEMALL的业态完整性,出租率及租金呈上升趋势 ? 组建商业管理公司 1:注册成立商业管理公司(总部),设立各职能部门,监督,指导,协助所属项目的营运 2:在注册成立商业管理公司(或项目部) 设立各职能部门负责所属项目的具体营运 3:主要职能部门为:总监,商务部,策划部,物管部,财务部,行政人事部 4:本项目前期由总部人员负责具体操作,同时在当地招聘各部门储备干部和基层员工.等项目营运达到一定程度后,由商业管理公司独立运作,总部人员返回并在日后公司日常营运中给予监督和指导 5: 商业管理公司各部门职责 商务部: 市场调研;市场定位;业态规划;品牌配置;租赁政策研究;具体招商;商务谈判;合同签署;租户更新;配合财务部收取租金及市场推广费;商户装修协调;商户关系管理;商业方案评估等 策划部: 开张前期相关社会及商业活动策划执行; 各业态盛大开张活动策划执行: 各种POP及招商行销及日常推广所用宣传材料创意: 主要应用VI项目的设计制作:商业VI的规划及建设: 节日装饰;日常推广活动创意策划及相关材料的设计等 物管部: 做好日常设备养护,保持整个工程系统良好运作: 及时解决各商家提出需解决的工程问题 负责整个项目的治安,维持日常购物次序 负责整个项目的日常清洁和维护 配合财务部做好物管费的收取等 财物部:财务分析及日常财务管理,制定财务预算;收取租金,推广费,物管费等 行政人事部: 建立系列管理制度并负责具体实施 建立并维护与当地各职能部门的良好关系 ? 总监: 全面负责公司各项工作;督导各部门经理做好工作:考察评估各部门经理的工作状态及业绩;负责各项费用支出及财物管理(两万元以下)的审批签字 ? ? 基本租赁方案 1：租赁年限 已售商铺 租赁年限 1—5年 主力店可5年一签，如遇特殊要求则与所需场地内各业主另行协商 非主力店2年一签 自有商铺 租赁年限 1---10年 主力店可3--10年一签 非主力店2年一签 2：租金支付方式 非主力店 根据签约年限而定 租期1年的免祖期2个月，租金季付，收取2个月的合同保证金 租期2年的免祖期6个月，租金一次性付齐，收取2个月的合同保证金 主力店 视实际需要给予相应的装修免租期，租金半年（一年）支付 3：租金价格 考虑到项目所处地段目前居住人口只有5万人，是块生地，并非传统商贸区，商业氛围需要一个较长的培育期；目前商铺售价虽高且销量不错，但主要是因为业主更多的是考虑长期利益；而经营者更注重近期利益。如果没有一个合理有竞争力的租金价格是很难来吸引经营者进驻的，特别是前期招商非常重要，一旦进展不利将会拖累以后几年的招商和经营。我认为应该从长远和大局考虑，必须要在前期放水养鱼，培育市场。建议前五年租金标准按售价的2%，3%，4%，5%，5%的年回报率来制定，以后逐年在上年基础上递增5%。非主力店因签约年限短就按照以上标准，主力店则根据签约年限长短及品牌效应综合制定。 4：物业管理费及市场推广费视当地实际情怳向商家收取 ? ? 经营方式 为能高效及时地完成市场定位，业种配置，平面规划及搭建管理架构等系列工作，前提是首先必须要明确采取何种经营模式，做到纲举目张，否则会导致前期工作没有方向，无为用功。 目前国内商业物业的主要经营模式有三种：自营、租赁、联营。 ? 自营：考虑到本公司主业并不在商业且本项目体量较大，涉及业态繁多，故现在根本没有自营可能性。 ? 联营：由专业百货公司负责统一定位，规划、招商、管理、推广的模式进行经营，从商家的营业额中抽取一定比例的分成。 该模式的优点是：形象统一；能较快提高知名度；能容易控制众多商家通过集中促销等策略提升业绩等，招商相对容易等。 该模式的缺点是：要求该百货公司拥有自主产权或有长期租房合同保证，经营成本高，风险大；管理要求高等。 考虑到：1、本项目会展中心已出售且只取得五年经营权； 2、一楼预备出售且可经营年限也不可能太长； 3、3-5F所规划业态无论是否出售也只能通过租赁来经营； 4、本项目所处地段是块生地，并非传统商贸区，在较长时间内是很难取得良好的业绩； 5、投入费用庞大，没有销售额的保证会难以支撑； 6、联营模式管理体系复杂，环节程序多； 7、既已有了招租模式如再实施联营，两者混合在一起极宜发生营业额恶意流失。