轨道交通枢纽综合体商业开发模式研究.pptxVIP

轨道交通枢纽综合体商业开发模式研究;第I篇：理论与框架篇 第一章 轨道交通建设与综合开发总体趋势 第二章 轨道交通投融资基础模式与综合开发基础组织框架 第II篇：产品与资源篇 第三章 轨道交通综合体基础类型 第四章 经典综合体类型产品特征与商业模式 ;第一章 轨道交通建设与综合开发总体趋势 ;北京;北京;轨道交通发展趋势;十二五规划： 年全市轨道交通线网运行总里程到达660公里 线路总计19条，其中 地铁12条 郊区线7条 五环路内线网密度到达0.58公里/平方公里以上 远景规划： 总长度1050公里 线路总计30条;近期建设规划;轨道交通发展趋势:;轨道交通发展趋势:;轨道交通发展趋势;轨道交通发展趋势：北京地铁客流改变趋势;轨道交通发展趋势;结论： 轨道交通是土地与物业开发价值主要影响原因;北京房价与轨道关系 研究汇报 图表;从CBD大型地铁站步行20分钟可及岗位数;高昂建设成本和沉重财政负担，造成综合开发必定性 运行收入与建设成本间巨大差异，带来轨道融资困境;北京轨道交通投资 北京市有计划对市区轨道交通网进行加密，到年预计北京轨道交通线路将到达1000公里左右，随之投融资也将追加1500亿，到达5000亿元左右 ;轨道交通发展趋势：各地年财政收入与轨道交通投资额比较;轨道交通发展趋势：各地年均轨道交通投资额占年度财政收入比重;综合开发必定性 轨道运行包袱;单目标建设模式与一体化接驳瓶颈;综合开发必定性：政策方向;第二章 轨道交通开发投融资模式;趋势： 从一体化到三分开再到一体化 投资主体职责深入廓清 强化投资主体权力 完善轨道交通利益保障机制 理顺投资主体与运行主体之间关系 增值效益回馈机制逐步建立中 风险控制与锁定机制 对综合体开发市场影响： 将深入勉励社会资本进入轨道交通建设、运行步骤 建立明确综合开发与轨道运行之间利益协调机制 市场形式与深入开放;总规模特点： 投融资、建设、运行三分开 建设资金、开发资金两条线，二合一 线网规划、线路路由基础稳定后，再植入开发方案;第三章 轨道交通综合体分类;末端连接类:经过出入口通道与轨道交通站点联络地块 界面特征 投资界??：依据土地出让条件设定，通常较为清楚 工程界面：能够分离独立实施 权属界面：物业界限划分清楚 功效界面：能够相对独立运作 交通界面：交通接驳有可能出现短距离缺失 开发特征 时序特征：能够相对独立开发 功效特征：交通设施与商业开发之间相互较为独立 区位特征：距离轨道交通有一定距离，通常在50-100左右 主体特征：常规商业开发主体 主要功效 住宅 商业 办公 ;功效分担类：出入口通道设在地块内部，需要确保该通道公共性（开放时间） 界面特征 投资界面：需要进行划分，通常作为市政通道个别工程投资可经过一定税费减免返还 工程界面：较难完全划分，需要统一实施 权属界面：局部区域需要进行商议划分 功效界面：难划分 交通界面：一体化运行，共用公共通道 开发特征 时序特征：需要同时实施 功效特征：功效融合 区位特征：距离地铁站较近通常在50-100米内 主体特征：常规商业主体 主要功效目标 住宅 商业 办公 主要开发子项 P+R;上盖开发类: 轨道设施上盖开发，如车辆段、车站、线路区间上方开发，但与车站空间相对独立 界面特征 投资界面：难以划分，在同一投影面上 工程界面：通常为水平分割 权属界面：难以划分 功效界面：水平分割 交通界面：上下部空间独立 开发特征 时序特征：先下后上（预留结构），或同期实施 功效特征：上下部功效相对独立 区位特征：通常在城市边缘区，能够与地铁站整合 主体特征：通常需要与轨道交通企业组成联合开发企业 主要功效目标 住宅 商业 办公 主要开发子项 P+R ;综合一体化类：与车站进行一体化设计，车站等公共交通空间与综合开发空间整合 界面特征 投资界面：极难划分， 工程界面：一体化实施，极难划清界面 权属界面：需要细致划分 功效界面：一体化运行，极难简单划分 交通界面：功效整合，流线交织 开发特征 时序特征：通常需要同期实施 功效特征：功效需要整合 区位特征：与地铁站点零距离，通常在城市中心或城市区域中心 主体特征：通常为联合开发 主要功效目标 住宅 商业 办公 主要开发子项 P+R ;各类轨道交通综合开发产品：案例;类型;第四章 经典类型产品（一）城市轨道交通车辆段上盖物业开发;;商場;落地域： 车辆段场库、线路占地域域，需要进行上盖后才能进行商业开发，受车辆段运行、作业工序一定影响、对结构要求严格 非落地域： 车辆段地块内其它区域，基础能够像普通地块进行各类开发，基础不受车辆段运行和作业影响，对结构没有特殊要求;;车辆段上盖开发目标： 政府角度看： 城市空间集约利用 景观改进 综合换乘 道路网络衔接 平衡开发成本 轨道主体角度看： 运行