阳光新城房地产开发可行性研究报告——毕业设计.pdf

XXX毕业设计（论文） 1 概述 1.1 选题背景及意义 自1998年以来，我国房地产业发展迅猛，对国民经济的拉动效应越来越大，2008 年 国家统计局日前公布的数据显示,房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%, 在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。房地产业作为国民经济新的增长点，为中 国经济的快速增长做出了贡献。然而，在房地产业发展如火如荼的同时，呈现出地区房产 投资“过热”、空置房总量直线攀升、“烂尾”工程此起彼伏的态势，给房地产业的发展带 来诸多的隐患和阻力。究其原因，问题较多源于房地产项目的前期策划和可行性研究流于 形式。 房地产投资受诸多不确定因素影响（投资周期长、不确定性和风险程度高、市场供给 缺乏弹性、市场需求的广泛性和多样性、市场消费的层次性和发展性等等），因此进行房 地产项目的投资分析，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方 面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。一个房地产开发项目，从提出到完成一般 经过 6 个阶段:项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。在房地产 项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整个项目开 发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。一般情况下，可行性分 析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的， 而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中选出最优秀方案，只能是在可行性分析的基础 上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。项目的可行性分 析及投资效益是一个项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。房 地产业的关联产业多，建设周期长，建设人力、资金密集，影响因素多，而目前行业缺乏 一个规范、全面、科学的可行性论证的操作模式和理论，项目投资决策依靠个人主观经验 判断已经严重制约了行业的发展。 从房地产业多年的经验来看，只有通过广泛的市场调查后，进行有效的房地产项目可 行性研究，通过对比和精确分析各种数据、指标等，开发企业才能确定是否进行投资和如 何进行投资。较为准确的可行性研究是房地产开发企业决策的基础，是项目建设单位决策 性的文件，同时也是其他投资者的合资理由根据。 1 ：XXX 房地产开发可行性研究报告 1.2 国内外房地产项目可行性研究现状 可行性研究的产生具有历史必然性，这是因为长期投资项目不仅投资数额大、回收期 长，而且存在着投资机遇上的选择性、投资空间的流动性和投资收益的不确定性，稍有不 慎，就会使大量投资付之东流，造成投资失败，给投资者、社会乃至整个国民经济造成损 失，这就在客观上需要产生一种在建设前期能够对项目的投资数额、投资效益、资源状况、 环境保护、生产经营条件、产品设计、市场形势以及总体规划等方面进行全方位分析论证 的方法。可行性研究正是适应这种需要而产生的。 可行性研究作为开发前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法，最早起源于美 国，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在20 世纪30 年代的美国。在第二、 三次世界大战后，特别是20 世纪60 年代以来，新技术不断涌现，世界科学技术和经济管 理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科 学研究方法。现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用，将它视为房地产项目 管理全过程中最重要的环节，国外一些专家和学者分别从房地产的区位选择、投资资金筹 措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面对房地产项目投资的可行性进行了阐述和 论证。此外，联合国工业发展组织( UNIDO )、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合作 与发展组织( OECD ) 、亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写了包括房地产项目在内 的投资项目可行性研究教材。经过几十年的发展，可行性研究的理论与实践在国外己经比 较成熟。 我国房地产项目可行性研究主要是由政府倡导发起，1981 年国家计委正式发文，明确 规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程 序”。1983 年国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，进一步 明确了可行性研究的程序编制、内容和评审办法，把可行性研究作为编