房地产开发项目收入和税费估算.ppt

第 3 节 · 房 地 产 开 发; 5.3 房地产开发项目收入税费估算;一、 房地产开发项目营销收入分析估算; 2、售租计划（程序、步骤） A、确定项目计算期 （销售、出租） B、进行各项分析（售租计划、收款方式） C、确定各期销售比例、销售数量 D、确定价格、收款方式 价格：a、期房/现房 b、区位； 收款方式：a、一次性付款 b、按揭付款 c、分期付款 E、编制售租计划表与资金回收计划表; 3、销售和出租经营收入 房地产投资项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。;没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入； 考虑了空置率或出租率以后，从潜在总收入中扣除空置和租 金损失，再加上其他收入，就得到了该物业的实际总收入； 如果再考虑出租期的运营费用，则租金收入就是净租金收入。 ; 目前我国房地产开发投资中涉及到的费用主要指销售费用和出租经营费用。 目前我国房地产开发投资中涉及到的主要税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加(通常也叫两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。 税金的计算方法需要根据国家税收管理政策和项目投资与成本、收入的基础数据估算。; （一）、销售费用及出租经营费用估算 1、销售费用 （1）、销售费用内容： 广告费、代理费、服务费宣传费等。 （2）、销售费用计算： 销售费用=销售收入×适用百分比（3%~5%） 2、出租经营费用 （1）出租经营费用内容： 广告费、代理费、打印费、宣传费、物料消耗费等 （2）、销售费用计算： 出租经营费用=年出租收入×适用百分比（20%）;（二）、税金估算 1、营业税金及附加 营业税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。 目前营业税的税率是5%；城乡维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差别，纳税人所在地为市区的，税率为7％，纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1％???教育费附加的税率一般为3%~4%。计算公式如下 营业税=营销收入×5% 城乡维护建设税=营业税× 7%(5%、1%） 教育费附加的=营业税× 3%~4% 两税一费=营销收入× 5.5%; 2、房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余额为计税依据计算缴纳。计算公式如下： A、房地产属个人所有且进行自营活动 房产税=70%房产原值×税率（1.2%） B、对房屋进行出租 房产税=租金收入×税率（12%） ; 3、土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额为征税对象征收的一种税。计算原理如下：;序 号;公式一: 土地增值税税额=∑（各级距的土地增值额×适用税率） 公式二： 土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率 各级税率对应的速算扣除率 30%——0 40%——5% 50%——15% 60%——35% 注意：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征增值税。 ; 例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳土地增值税的税额。 解：（1）计算增值额为：400－100＝300万元 （2）计算增值额与扣除项目金额之比：300÷100=300% 由此可见，增值额超过扣除项目金额的200％，分别适用30％、40％、50％、60％四档税率。; 4、企业所得税 企业所得税是对境内企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。计算公式如下 企业所得税=应纳税所得额×25% 增值税课堂练习： ★ 某纳税人转让普通标准住宅所取得的收入为670万元，其扣除项目金额为320万元，试计算应纳土地增值税税额。 ★ 某开发公司在一城市建造并出售一写字楼取得860万元收入。该楼建造拿地花150万元，房屋开发花250万元。该楼贷款项目清单不详，开发费用扣除比例取8%。试计算该公司转让该写字楼应纳土地增值税税额。; 附加：销售收入、出租收入、自