房地产市场调查与分析.ppt

房地产市场调查; 广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动。;房地产市场调查;（二）房地产市场调查的主要内容;房地产市场调查;1、 房地产市场分析的步骤;1、 房地产市场分析的步骤;2、 房地产市场调查的内容; 点——单个楼盘; 产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置 大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等），区域公共配套设施（水、电煤等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等；; 小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁，它的进出道路如何，是否临街，等等。 和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品的某一方面，但因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行讨论。 ; 这是楼盘市调的主体部分。该部分重点在于了解楼盘的指标和参数，它具体包括土地大小，总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等。 分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。 ; 产品因素中还有一个特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁，他们的资质如何，彼此间是如何合作的，等等。 从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的资信度。 ; 楼盘的价格组合主要包括产品的单价、总价和付款方式。剖析价格组合，并了解其运用策略也是市场调查最吸引人的地方。 ; 广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实施效果等等。 具体广告行为的市场调查不可能囊括各方面的大小事项，关键是把握其广告策划的精髓 ; 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务执行等。 另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。; 线和面——区域市场; 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反应和市场空白点的捕捉等。 分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。 如某区域的楼盘，在都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 ; 需求特征是指区域人口数量和密度、人口结构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特征、人口素质和习惯嗜好等。 需求特征是我们从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是我们对产品不断创新的动力与源泉。 ;体——宏观环境;⑶ 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。;房地产市场调查过程;调查准备;确定调查目的及内容;需要调研的子项目;针对消费者的调查;针对整体市场 的调查;确定调查对象;分层抽样 ;(3) 整群抽样 ;房地产市场调查;房地产市场调查;房地产市场调查;房地产市场调查方法;数据;房地产市场分析的手段与方法;写字楼的物业市场需求规模;写字楼按建筑面积的大小分 (1)小型写字楼，一般为l0000m2以下。 (2)中到写字楼，一般为10000m2万至30000m2 (3)大型写字楼，一般为30000m2以上； 按建造等级、所处位置和物业管理的档次分： (1)甲级写字楼。 (2)乙级写字楼。 (3)丙级写字楼。 ; 物业地理位置较为优越 物业档次相对较高 机电设备设施多 使用人相对不固定、使用人经营范围广泛 业主使用人参差不齐 人流量大 防火控制的重点区域;房地产市场分析的手段与方法;写字楼物业租户的选择：;写字楼租金的确定：;进出人员无法控制、成分复杂，安全、消防管理工作量大；