房地产经纪行业管理.ppt

房地产经纪行业管理;第一节 房地产经纪行业管理;二、房地产经纪行业行政监管 主管部门：各级政府房地产行政主管部门。 北京市的主管部门是住宅和城乡建设委员会 管理范围： 经纪机构的管理 经纪业务活动的管理 经纪人员执业资格的管理 管理手段： 法律手段、行政手段、经济手段、教育手段、舆论手段 主要管理依据： 房地产经纪管理办法 中国房地产经纪执业规则 房地产经纪人员职业资格制度暂行规定 房地产经纪人执业资格考试实施办法 中华人民共和国城市房地产管理法 城市房地产中介服务管理规定;房地产经纪管理办法;《房地产经纪管理办法》第三章 房地产经纪活动1;《房地产经纪管理办法》第三章 房地产经纪活动2;《房地产经纪管理办法》第三章 房地产经纪活动3;《房地产经纪管理办法》第三章 房地产经纪活动4;《房地产经纪管理办法》第三章 房地产经纪活动5;阴阳合同的风险1;除了税费增加的风险，还可能有其他风险 （1）一旦国家的监管措施更加严密，则王某可能承担串通合谋偷漏税的风险，可能对其信誉产生影响。 （2）在合同实际履行过程中，一旦双方产生纠纷，就会出现以哪份合同为准的问题。 （3）明显低于市场价位的二手房交易必然会引起税务部门的注意，一旦对房屋进行价格评估，那么就必然要按照评估价缴纳个税，而如果纳税金额与之前双方预估价相差较大，那么又会产生新一轮的矛盾 。;其他避税招数的风险;第一节 房地产经纪行业管理;房地产经纪行业组织的作用 行业自律。确定行业的技术标准、服务质量标准、收费标准、职业道德规范、信用档案的记录与保存。支持会员依法执业，维护会员合法权益。 信息管理中心。负责行业宣传，建立并维护行业协会网站，建立行业信息平台，出版行业刊物。 经验交流。组织行业内部联谊、学术研讨会、举办论文竞赛、组织行业峰会等。提供行业技术支持。组织国内与国外同业相互交流。 行业培训。对全部从业人员进行继续教育和专项培训。 与政府沟通。代表整个行业向政府反映问题，表达呼声;中国房地产估价师与房地产经纪人学会;中房学的主要业务范围;第二节 房地产交易资金监管; 2006年12月 29 日，建设部和中国人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。然而，《通知》发布已近一年，依然发生了涉案 4000多万元的“中天事件”，其原因何在？ 1． 现行的二手房交易结算资金管理制度存在漏洞。《通知》虽然规定通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的业务，房地产经纪机构或 交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存 款账户。但并没有强制要求所有的交易都通过专用账户进行，仍然允许交易当事人“通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式”。这实际上为中介机构挪用交易资金留了一道口子。中天置业就利用其实际控制的中天长盛担保公司与客户签 署全权委托协议，从而轻易地将客户的资金转到自己公司的账户。据新华社报道，蒋飞携款潜逃后中天置业约 1.7 亿元的账面亏空中，很大部分正是由挪用中天长盛监管资金引起的。 ２． 交易当事人对交易资金监管的认识不足。实际上，如果当事人对交易风险以及资金监管的重要性有足够的认识，那么，即使存在前面所说的管 理制度漏洞，中介机构也无法如此轻易地将交易资金转到自己账下。但在现实生活中，由于二手房交易过程比较繁琐，再加上受时间、精力和知识限制，尤其是当涉及已办理抵押的二手房交易时，大部分当事人会选择委托中介公司代办抵押贷款、抵押解除、过户以及收付交易资金等服务。如此一来，中介公司就可以全面操纵交易流程，尤其是控制交易资金的流向。“中天事件”就是这种情况，不少客户与中天长盛签署的全权委托协议最终造成了他们的损失。; 3.中介机构的经营模式问题。成熟的房地产市场中，中介机构只以房屋买卖成交的佣金收入和服务费（办理成交和按揭手续）为唯一的收益来源。而我们的二手房市场，中介机构往往采用以下手段，来增加收益： （１）直接参与买和卖的所谓“吞吐”业务，即利用信息优势，低价从客户手中买入，再高价卖出的吃差价模式； （２）现金担保赎楼业务，即为解决卖方已抵押房屋的解押手续，而代为垫资并收取费用的模式； （３）利用客户购房款滞留扩张店面的模式，即当买方将购房款或定金打入中介公司账户后，在买卖交易期间，将滞留款用于日常经营。 以上三种模式，中介机构都有挪用客户购房款的动因。在市场行情好的情况下，只要成交量保持相对稳定，那么就会有源源不断的资金进入，不至于发生资金链断裂的情况。但是一旦行情波动，抑或是中介机构将该笔钱款