上海高端商用物业市场分析报告.docx

最新 精品 Word 欢迎下载 可修改 上海高端商用物业市场分析 上海克而瑞信息技术 上海易居房地产研究院  目 录 TOC \o 12 \h \z \u 第一局部：上海高端商用物业市场分析 3 一上海甲级办公楼市场分析 3 二全市高端商业市场分析 14 三全市高级酒店市场分析 23 四全市高档效劳式公寓市场分析 30 第二局部：陆家嘴板块高端商用物业市场分析 40 一陆家嘴板块甲级办公楼市场分析 40 二陆家嘴板块高端商业市场分析 48 三陆家嘴板块高级酒店市场分析 53 四陆家嘴板块高档效劳式公寓市场分析 57 第三局部：工程建议 64 一总体思考与结论 64 二主要业态建议及说明 64  第一局部：上海高端商用物业市场分析 一上海甲级办公楼市场分析 1分布 上海甲级办公楼分布示意图 1陆家嘴区域； 2人民广场区域； 3南京西路沿线； 4淮海中路沿线； 5徐家汇区域； 6虹桥区域； 目前上海市甲级办公楼主要分布在黄浦静安卢湾徐汇长宁及浦东六大区的内环以内区域，整体呈现四点两线布局。四点分别是黄浦区人民广场长宁区虹桥浦东区陆家嘴徐汇区徐家汇，两线分别为静安区南京西路沿线卢湾区淮海中路沿线，其中浦东陆家嘴区域分布的甲级写字楼位列榜首，市场保有量在100万平方米左右。 2特征分析 目前上海甲级写字楼市场保有量大概为450万平方米左右，平均租金大致在0.92美元/平方米·天。 ■ 空置率逐年下降 伴随着中国经济的稳步开展，虽然近几年上海甲级写字楼的供应量逐年攀升，但空置率自2022年的54.2%下滑至2022年的7.2%，平均每年下降5.87个百分点，市场呈现一片供需两旺的繁荣景象〔今年第三季度空置率下降至6.9%〕。由于新需求量高于新供应量，办公楼市场的空置房也得到了逐步消化，空置率创近年来新低。写字楼需求活泼，浦东及浦西空置率均下降。其中位于浦西中心城区的静安卢湾黄浦等区的空置率在2022年已降至5%以下。 ■ 供应量迅速放量 至2022年吸纳量和供应量2022年度上海市正式投入使用的甲级写字楼已有花旗集团大厦汇亚大厦新梅双塔都市总部大厦港汇广场等多个物业，供应总量到达49万平方米，形成近几年来的一个供应小顶峰。但相较于强大的市场吸纳量，上海甲级办公物业仍然处在短缺状态。  ■ 吸纳量逐步放大 随着上海经济的快速开展，今年上海GDP将突破万亿大关，市场吸纳量随着市场供应量的增加亦逐年攀升，并于2022年双双到达近几年的峰值。 ■ 租金逐年走高 市场的紧张局面也使写字楼租金继续增长，截至2022年9月底，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米0.93美金，而06上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要原因。 办公楼客户逐渐聚集形成规模效应 主要办公楼分布区域列表 名称 区域 主要行业 代表楼盘 租金〔美元/平方米.天) 陆家嘴区域 浦东 金融咨询商贸 汇丰大厦中银大厦 0.71.3 人民广场区域 黄浦 咨询商务 来福士广场都市总部大楼 0.81.2 南京西路沿线 静安 效劳咨询贸易 恒隆广场梅龙镇广场 0.81.1 淮海中路沿线 卢湾 效劳广告咨询 香港广场企业天地 0.91.2 徐家汇区域 徐汇 IT咨询电子 港汇中心美罗大厦 0.71 虹桥区域 长宁 电子贸易 万都中心远东国际广场 0.60.9 目前办公楼市场逐渐形成以陆家嘴人民广场南京西路淮海中路徐家汇虹桥为核心的六大CBD。同时上海市办公楼客户逐渐聚集，以陆家嘴CBD为例，其客户主要以金融业客户为主。 3未来预测 未来5年上海甲级办公楼预计有40余座甲级办公楼上市，浦东占有量最大，到达38%，其中07年预计上市19座甲级办公楼。 未来5年上海甲级办公楼累计供应量将到达300万平方米左右，将主要集中在浦东陆家嘴区域，预计浦东供应量将到达170万平方米。 自从中国参加WTO以来，国际跨国公司陆续进入中国，未来5年预计世界500强企业大局部都将进入中国。同时据不完全统计90%的外资企业认为上海是中国**环境最正确的城市，所以预计未来进入中国的外资企业有80%会将上海作为其在华总部。从而未来5年上海的写字楼需求量仍将在高位运行。 上海未来主要预计上市甲级办公楼 办公楼名称 区域 板块 预计上市量(万方) 预计上市时间 万宝大厦 长宁 中山公园板块 10 2022 东方维京大厦 长宁 虹桥开发区板块 4.8 2022 康宁广场〔洛克双喜〕 长宁 中山公园板块 6.8 2022 天山世纪广场 长宁 天山板块 4 2022 骏丰国际财富广场 虹口 曲阳商务区板块 5.1 2022 外滩中信城 虹口 四川北路沿线板块 5 2022 海泰国际大厦 虹口 四川