以租代售相关政策、案例租赁.docxVIP

一、概念 2017年7月，住建部等九部委联合印发 关于在人口净流入的大中城市加快开展住房租赁市场的通知 ，提出在大中城市加快开展住房租赁市场，租购并举是健全房地产市场的重要举措。于是，以租代售的销售模式再次走进人们视野。 所谓的以租代售方式就是将空置的商品房进展出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲局部购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权;如果租房者在合同期限内不购房，那么作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。 二、自持商品房“以租代售〞模式被政府叫停 所谓“自持商品房〞，即开发商自持住房面积，并将其作为租赁住房用以出租。也就是说，这类房屋只能用来出租，不得用以销售和转让。 〔1〕天津 2018年7月18日，天津市国土资源和房屋管理局发布 关于加强企业自持租赁住房管理的通知 。主要有五条要点:第一，企业自持租赁住房应以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。第二，自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。第三，自持租赁住房应以中小套型为主，优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型。第四，企业自持租赁住房应纳入天津市房屋租赁信息效劳与监管平台管理。第五，企业对自持租赁住房的租赁实行市场化机制，全部公开对外租赁，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。 杭州 2018年7月17日，杭州发布了 关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知 ，规定“通过竞自持比例所取得的涉宅用地上全部为住宅〞。同时， 通知 还规定，自持商品房的单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。租赁价格一经确定，1年内不得随意上调。不难看出，此次新规主要打击的是开发商“以租代售〞、变相销售租赁住房的行为，进一步保障承租者的权益，防止租客“房财两失〞的现象出现。 〔3〕南京 2018年7月17日，南京方面也公布了最新的土地政策：取消土地拍卖环节的“现房销售〞要求，同时全面推行“竞自持面积〞。具体来看，当土地到达竞拍的最高限价时，将改为竞拍所建保障性住房的面积，每次加价200平米，最多的竞拍单位获得该地块。换句话说，开发商竞拍的房源可自由支配，不用再无偿移交给政府，不过房子只能用来出租，不能销售，目的就是为了增加租赁的面积。 三、商住房以“以租代售〞模式躲避限购政策，被住建委叫停〔以北京某工程为例〕 以北京区的珠江四季悦城工程为例，该工程系商业用房，50年产权。2016年5月，通州区开场限购商住房，按照商住限购规那么，这类商住楼盘只能卖给企业，开发商不能将该楼盘的房屋销售给个人。 此工程开发公司为了躲避相关政策，在2016年6月至2017年3月期间，与多名个人签订 租赁协议 、 租赁协议之补充协议 ，将局部办公用房“以租代售〞，并收取房屋价款一半的“租赁押金〞及局部“租金〞。协议中的“出租人〞就是开发商，“承租人〞是实际上的购房人。开发商还向购房人表示，一旦几年后通州商住限购取消，房子便可以给购房人过户办 \t ://cq.house.ifeng /detail/2017_10_07/_blank 房产证。开发商还与购房人签订了一份“补充协议〞，开发商同意在购房人获得购房资格后，按约定的价格优先购置房屋。 2017年5月3日，北京市住建委在其官网曝光了该开发公司“商改住〞、“以租代售〞的情况，并对该公司作出了相应处分。与开发公司签订 租赁协议 的一些“租户〞起诉至通州区法院，要求开发公司退还房款。经通州法院调解，开发公司最终与“承租人〞达成一致意见，即解除 租赁协议 ，某开发公司限期退还“承租人〞相应的“租赁押金〞及“租金〞。 〔1〕开发商冒险以“以租代售〞模式躲避限购政策原因： 1、目前来看，“以租代售〞确实是当前限购限价政策的一个擦边球，它打着租赁的旗号，并没有违反限购、限价、公证摇号的政策。但它也不是是纯粹的租赁，它又要求按房款的金额一次性支付，且未来会备案及过户给租赁者。正是这种“擦边球〞，给了少数房企“以身试法〞的胆量。 2、限价政策。因为政府主管部门给予的指导价与该楼盘的心理价位想去甚远，才导致了局部开发商“铤而走险〞。 3、开发商对利润预期比较高。 〔2〕消费者购置此类房产的弊端： 1、开发商的定价是随意的，价格可能会比限价情况下其他正常公证摇号的楼盘，价格高出50%－100%。 2、开发商一定会要求购房者一次性支付10年、20年的租金或押金，一次性付款高达数百万，而公证摇号的购房者可以正常享受首付三成，甚至公积金贷款。 3、以租代售在大多数城市实行的并不顺利，被叫停是大概率事件，风险巨大。 4、以租代售不能落户，不能享受正常的购房所带来的小孩读书等权益