2014房贷新政将给楼市带来什么影响.docxVIP

房贷新政将给楼市带来什么影响 中国人民银行和银监会 9 月 30 号出台的楼市限贷松绑新政引发强烈反响。昨天我们也报道了嘉兴市民节日忙看房的消息。那么，这一政策对当前的楼市到底会产生怎样的影响？ 这次政策调整的力度相当大，哪些人可以从中受益？ 我们注意到，这一轮楼市新政是以取消 2011 年实施的“限购限贷”为核心，以加快过量库存商品房消化为主要目的一系列调控政策。第一轮救市主要是以放松或取消限购为主，从目前看，实施限购的 46 个城市仅存北上广深 4 个一线城市，总体上，取消限购的政策效应平平；目前进入了第二轮救市，本轮则以取消限贷为主要内容，节前，央行《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中关于首套房的认定，首付比例及贷款利率的建议，意味着限贷政策松绑的正式起动，总体上，各界对限贷松绑所产生效应的期望很大，应该讲，央行的新政较原来有很大的突破，最核心的是对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭， 再次贷款买房将实行首套房贷政策，贷款利率下限为基准利率的 0.7 倍。这也意味着，“认房又认贷”的限贷政策正式结束。进而实行“贷清不认房”。 从目前来看，新政的受惠面由原来的刚需扩展到改善性需求。最近几年购房的需求中，进入适婚年龄而首次购房的比例已经逐步下降，取而代之的是置换型需求，例如因换工作地点再度购房、旧房换新房、小房换大房等群体购房需求。而这些置换型需求必然需要二套房和三套房贷款的支撑。贷款政策的放松必然有利于改善性需求的入市。 从情况来看，好多人还在观望。新政将对当前楼市产生怎样的影响？ 由于央行《通知》是作为行业主管部门出台的指导性意见，至于各地银行如何执行《通知》精神，执行到什么程度，最终还是取决于各家银行出台细则，《通知》中特别指出：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2 套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。可见，再贷款时，首付比例到底多少，利率能否打折，是否能以基准利率的 0.7 倍贷款，一切取决于银行执行。 总体上，这一政策有利于市场活跃，促进销售，可能会使年内10-12 月楼市销量上升。但我认为，这一政策对楼市作用有多大，仍有待观察。 原因有三，一是，拥有1 套住房并已结清贷款再贷按首套房贷政策，这一点会执行的，但其他政策执行打折可能很大，如7 折利率（6.55*0.7=4.6%），在年底资金趋紧，银行吸储成本高企（银行理财利率达 5-6%）情况下，银行很难执行；二是银行也是企业。在楼市不景气情况下，过度介入房地产市场，无疑会加大银行风险，所以，尽管地方政府及央行希望银行更多介入救市，但银行必须审慎；三是一方面政府出政策救市，另一方面开发商乘机涨价，会造成购房者因政策得到利益转而成为开发商的利润，从而使政策变味。 最后我想说的是：调控政策必须完善，如何一方面国家通过取消“限购限贷” 来加大库存消化，另一方面，地方政府又加快供地，如果这样，楼市供大于求格局是永远无法调整，最终只能由市场方式来调整。