中国房价究竟高不高？.docxVIP

最贵房价的相对论 最近，面对中国房价下行微调、楼市理性回归的状况，有位专家对比北京和摩纳哥，认为摩纳哥房价要 3、4 万欧元/平方米，相比之下，北京的房价一点儿都不贵。结论是，北京的房价是合理的，是不可能跌的。 摩纳哥是世界上人口最稠密的国家，也是一个典型的微型国家，人口只有 3 万 2 千多人。由于摩纳哥的地中海气候，即使在夏天的午后，也罕见超过摄氏 30°C 的高温，而冬季霜冻和降雪也极为罕见，一般每十年才发生一、二次，因此而成为闻名世界的旅游胜地。 而政府的低税收政策，也吸引了许多外国公司前往摩纳哥，在 2011 年 57.48 亿美元的GDP 收入中就占 75%，拥有全球最高的GDP 总值，人均国民总收入是 183,150 美元。据美国中央情报局公布的世界概况显示，摩纳哥的贫困率全球最低，百万富翁和亿万富翁的比例是世界之最。摩纳哥有吸引富豪的法律——不征收个人所得税。 此外，不法之徒也“用脚”投票奔向了摩纳哥。2004 年摩纳哥因赌场对不法洗钱持宽松政策，被经合组织谴责对财务信息缺乏披露与合作，堪称“逃税难民”的避税天堂。 就这样，全世界的富人都聚集到了摩纳哥，房价也因此连续 4 年荣登世界最昂贵房地产市场之榜首，平均 58000 美元一平方米。 真实的量化 然而，摩纳哥的住房究竟有多贵呢？ 举例来说。在地处安静花园区的一幢战前建筑里，一套顶层两卧附带阳台的公寓，仅仅750 平方英尺，并配备一个路边停车位和 22 平方英尺的储存室，在市场上的标价为 220 万美元。这个价格即使在北京，也并不惊人吧？ 而且，尽管摩纳哥的绝对房价比北京贵，但摩纳哥近三分之一 (29.21%)的居民是亿万富翁，其余的居民也都是百万、千万级的富人，平均 58000 美元/平米的房价对他们来说， 根本就不算什么。 我们来量化一下吧！按房价收入比 (平均房价除以平均家庭年收入)来计算，他们的平均年收入是 183,150 美元，一个三口之家的平均年收入接近 55 万美元，以每套房子 100 平米来估算，平均每套房子为 580 万美元，房价收入比还不到 11 倍，也都远远低于北京的房价收入比。 相对来说，摩纳哥的房价比北京便宜。 然而，最近又有媒体报道称，孟买的房价已接近 1 万美元/每平米，相比上海的近 3 万人民币(6.1127, -0.0018, -0.03%)/每平米的平均房价，考虑到印度的经济发展水平落后于中国，因此有人得出结论，上海房价还很低，未来还将继续上涨。有一位经济学家甚至还据此预言，未来 5 年中国房价还要涨 1 倍，而且以后每 5 年会涨 1 倍。 不过，但凡对印度楼市稍有了解的都知道：印度的商品房市场极其有限，主要是面向富人阶层，只是个小众市场。决大多数普通百姓要么依赖自建住房，要么居住在政府的保障房里。因为印度的商品房仅供富人专享，买卖商品房也只是富人的游戏，无论房价多高，对普通印度人的影响并不大。这和摩纳哥的房市其实一模一样。 但是，中国的情况却大相径庭。保障房的规模极小，除了极少数一部分人以外，绝大多 数百姓都要到商品房市场购买房子，因此房价的高低直接关系到百姓民生。如果把印度富人 的收入水平和商品房的价格做比较，房价收入比不过 5 倍而已。比上海的房价收入比低太多， 显然，孟买的相对房价比上海便宜。 另外，如果以上海的高档住宅房价和印度孟买富人购买的商品房作比较：上海高档住宅单价已经涨到了 10 万元以上，大大超过了印度孟买同样的住宅单价。而且，房屋单价的计算标准中国和印度也有差异，在印度所说的房屋单价是指净空间的价格，而国内多是建筑面 积的单价。因此，上海的绝对房价也一样比印度孟买贵！ 英美德也是大差异 针对全球房价过高的现象，IMF[微博]公布数据称，在近来的系统性银行危机中，将近 三分之二的危机在爆发之前，都出现过房地产市场由盛转衰的现象。房地产市场由盛转衰， 引发了当代人记忆中最严重的金融危机，如毁掉了爱尔兰和西班牙。 IMF 计算得出，英国眼下的房价收入比值，比该国这一比值的长期平均水平高出27%。但是德国的房价收入比值，则比长期平均水平低了16%。这一重要差异应如何解释呢？ 归根究底是因为在德国，居住自有产权的房子，不像在美国或英国那么重要。据经合组织(OECD)的数据显示，德国居民住房自有率为39%，而美国就高达 63%。这在一定程度上是历史造成的。 因为德国的许多城市在二战中被摧毁了，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶 持下，公共、合营与私人开发商仅用几年时间，便建成了数百万套出租房，租房市场受到严 格监管，租户受到一整套法律的保护。比如，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同，租房是一种绝对舒适的选择。 其次，抵押贷款融资也很重要。在德国，房地产贷款通常不