《房地产估价》期末考试试卷（附答案解析）.docx

1 2013-2014 学年第一学期《房地产估价》 期末考试试卷 一、选择题(每题只有一个正确答案， 30 分) 1.考虑影响房地产需求量的其他非价格因素,当消费者的收入水平提高时( ) A.价格和需求量同步增长 B。价格减少和需求量增长 C。价格增长和需求量减少 D.价格和需求量同步减少 2.以下关于房地产价值的基本估价方不包括( ) A。市场比较法 B。收益还原法 C.假设开发法 D.成本法 3。房地产的特性主要取决于( )的特性 A。房价 B.市场影响 C。土地 D.投资风险 4. ( )限制了估价报告书的用途 A.估价方法 B.估价原则 C.估价目的 D。估价日期 5.房地产权利的构成包括物权和( ) A。所有权 B.债权 C.他物权 D。抵押权 6. ( )是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素 A.消费 B。土地 C.环境 2 D.人口 7.房地产自身状况的好坏,直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间( ) 高低差异的基本原因。 A.价格 B。价值 C.销售情况 D。估价 8.一套建筑囤积为100m2 ，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在 未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付， 贷款年利率为5.31％， 则该套住宅的 ( )。 A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30。16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30。16万元 9.根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值,应选用( ) 作为估价方法 A．市场法 B．假设开发 C．收益法 D．成本法 10.用成本法估价房地产时，房屋 值( )。 A．房屋重置价格—房屋年折旧额 B．房屋重置价格×房屋成新度 C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 D．房屋重置价格—年折旧额×尚可使用年限 二、填空题(每空2分,20分) 1。按照房地产价格的表示单位划分为总价格、 ( )和( ) 。 2。房地产通俗的说是指房屋和土地，或者( )和( ) 3.不同的影响因素或者其变化， 导致房地产价格变动的方向是不尽相同的， 其影 响因素分为( )和( ) 4。求取建筑物折旧的方法，主要有( )、 ( )和( ) 5.根据估价对象的预期收益来求取估价对象的价值的方法为( ) 三、简答题(每题 5 分， 25 分) 3 1。试简述估价报告的组成. 2。什么是房地产估价？ 3.成本法和市场法的适用范围有哪些？ 4.房地产有几个主要方面的特性？ 5、收益法的含义是什么?收益法适用的对象是什么？ 四、计算题(共两题 25 分，第一题 9 分，第二题 16 分) 1.某可比实例，成交价格为6000元／平方米,在估价调查中得知是属于亲友之间 的交易，根据当地区域市场行情，此交易比正常市场价格低6％左右，则将此可 比实例的成交价格修正为正常价格应为多少？(9分) 2。某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查 测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年， 假定第一年投入建造成本的60％,第二年投入40％， 均为均匀投入)，管理费用为 建造成本的3％，年利率为6％,销售税费为50万元,开发利润为120万元.又知其中 该建筑物的墙、 地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元， 平 4 均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使 用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额. (16分) [参考答案] 一、选择题 1 。 A 2. C 3. C 4. C 5 。 B 6. D 7. B 8 。 C 9 。 A 10. B 二、填空题 1. 单位价格 楼面地价 2. 房产 地产 3. 增值因素 贬值因素 4。年限法 市场提取法 分解法 5. 收益法 三、简答题 1. 答：估价报告的组成有封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声 明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件. 2. 答：房地产估价是指以房地产为估价对象，由专业房地产估价人员根据特定 的估价目的， 遵循公认的估