XXXX年广州市越秀上品轩推广策划案.pptVIP

2008/04/30 第六小组 主力对象：30――35岁 次级对象：36――45岁 再次级对象：25――29岁 广告对象 广告表现策略 小 组 员 成 越秀上品轩推广策划案 top house 目 录 2008/04/30 第六小组 一、 本案介绍 二、 环境分析 三、 行业分析 四、 产品分析 五、 竞争分析 六、 消费者分析 七、 广告表现策略 八、 媒体投放计划 本案介绍 2008/04/30 第六小组 越秀上品轩是由佳润地产开发的地铁上盖商住项目，位于中山六路与纸行路的交界处，总占地6243㎡，总建面积为66340㎡，由一栋31层东西两座连体塔楼组成。1-4层为大型购物中心，负一层直接连通地铁1号线A出口负2-3层为地下车库。5层为架空花园,设计有小型会所,儿童活动区以及老人健身区,市中心罕有的日式的枯山水精致园景. 2008/04/30 第六小组 环境分析 ① 国民经济运行状况良好,经济增长强劲。2007年增长11.9%。连续五年增速达到或超过10%。中国人民银行研究局专题课题组20日预测，GDP增长率2008年上半年为11.0%，全年为10.9%。 ②房地产业增长带动GDP增长 2003 2004 2005 2006 2007 GDP(%) 9.1% 10.1% 10.4% 10.9% 11.9% 房地产增长率 18.68% 19.39% 22.10% 25.80% 30.52% 2008/04/30 第六小组 2007年广州市人均ＧＤＰ折合已经达到9302美元，增长11．3％； 城市居民人均可支配收入为22469．22元，增长13．2％。 根据2008年广州市政府工作报告称：2008年GDP增长目标:12%。 环境分析 2008/04/30 第六小组 ③国家和广州市对房地产的宏观调控 ①《物权法》的颁布 ②2008年中国实施 稳健的财政政策和“从紧的货币政策” 环境分析 2008/04/30 第六小组 营销环境总结 机会与危险并存！ 2008/04/30 第六小组 行业分析 地王频出。 9月11日，广州的东、南、西、北、中均诞生了地王，广州市一天之内卖出了13幅地，共收95.1亿元 2007年广州市房地产业经过悲喜交加的一年。在前三季度月房 价涨幅达到近50％。（由一月份的?7524元/平方米到10月的11970） 广州市国土房管局公布了《2008年3月广州市十区房地产交易登记情况通报》。数据显示，3月广州市十区房屋交易登记9011宗，同比减少35.5%，交易登记面积88.42万平方米，同比减少36.9%，交易登记金额62.85亿元，同比减少19.0%。 2008/04/30 第六小组 在2007到2008一月底年，央行10次提高存款准备金率，5次上调基准利率。 以及2007年广州市出台的“广七条”调控合力爆发开始。 尤其是2007年9月27日出台的房贷新政及调控预期对投资性需求抑制作用明显。 9月29日广州发布限价房购买资格公示，进一步强化中等实力买家观望情绪。 原因 2008/04/30 第六小组 调控目标 从单一市场化走向市场与政策性干预、计划双线并行 再如政府加大力度推进保障型住房，其低收入人群可以住廉租房 中等或中等偏下人群可住限价房或者住在离城中心稍远的地区 （住在未来的城中心）而中等偏上及高收入的人群选择不收限制。实现“住有所居” 目标1 2008/04/30 第六小组 目标2、3 1、将导致一部分企业倒闭、兼并、转行。有实力的企业留下。 加大进入 壁垒。行业重新洗牌。 2、迫使企业要不断创新来满足消费者的需求，提供的产品具有更多附加值。 买方更加多选择，更加理性。用于投资的购房风险加大，成本提高。 2008/04/30 第六小组 对本案的推广销售的影响 1.“70/90政策－－货不对客口味 2、限价房－－分化市场 4.、二次以上置业者首付加大和利息提高。－－减少潜在消费者 3、城中心区域土地资源有限－－物业升值　 5、同在中心城区的项目竞争更加激烈。 2008/04/30 第六小组 产品分析 （一）建筑结构 负1-4层为大型购物中心，负一层直接连通地铁1号线A出口（负2-3层为地下车库，停车位有200多个。 5层为架空花园,设计有小型会所,儿童活动区以及老人健身区,市中心罕有的日式的枯山水精致园景。项目一共468套单位,面积由40㎡的单身公寓到140㎡左右的四房单位,户型选择多元化,紧凑实用。为不同人士量身订制。10m高气派住宅大堂,由香港名师设计