房地产资产评估报告模板.docxVIP

Word PAGE 1 PAGE 1 房地产资产评估报告模板房地产资产评估报告模板 　　一、 个别因素分析　　估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2022年，于2022年底重新改造装修，外观九五成新，房屋全部权证号码为***。　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2022年，外观九成新，房屋全部权证号码为***。　　二、 区域因素分析　　1.概况　　***　　2.自然条件　　***。　　3.对外交通条件　　***。　　4.基础设施　　***。　　三、 最高最佳使用分析　　房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。　　四、 估价方法的选取　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此相宜选用收益法进行评估。　　五、 估价过程　　1. 确定估价对象房地产年纯收入　　A.确定估价对象房地产年总收入　　①确定客房年总收入　　据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定款待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套， 现依据托付方供应的资料及其它酒店的状况制定下表： 房间名称  数量（套）  房价（元）  入住率  年收入（元）  主楼标准客房  49  248  70%  3104836  副楼标准客房  8  120  70%  245280  主楼单间  13  258  60%  734526  副楼单间  6  160  60%  210240  主楼高级套间  2  880  50%  321200  副楼套间  2  380  50%  138700  总统套房  2  1260  40%  367920  合计  82  --  --  5122702 　　客房年收入=房价数量入住率365 　　客房年总收入=512.27万元　　日平均入住人数=(49+8)270%+(13+6)160%　　+(2+2)250%+2240%　　=96.8人　　②确定会议室年总收入　　依据托付方供应的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入状况如下表： 会议室名称  半天价格（元）  出租率  年收入（元）  大会议室  1800  30%  394200  小会议室  1200  40%  350400  合计  --  --  744600 　　会议室年收入=半天价格2出租率365　　会议室年总收入=74.46万元　　③确定餐饮年总收入　　餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等，按80%住宿旅客每人每天消费100元计算，则　　餐饮年总收入=96.880%100365　　=282.66万元　　④确定估价对象房地产年总收入　　估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，则　　年总收入=512.27+74.46+282.66　　=869.39万元　　B.确定估价对象年总费用　　①确定人员工资福利年总费用　　估价对象现有相关服务人员98人，依据行业现状确定人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元，则　　工资福利年总费用=100180012　　=216万元　　②确定餐饮年总成本