XXXX房地产管理基本制度与政策.pptVIP

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释 法释【2003】7号 理解：该解释溯及既往，到《房地产管理法》施行后订立的合同 要点： 1、不轻易认定合同无效（第2、6条） 2、销售广告可成为合同内容（第3条） 说明和允诺对价格产生重大影响的，即使未载入合同，亦应认定 3、认购书、订购书、预定协议的效力（第4、5条） 订金与定金—定金罚则（合同法第115条） 《担保法》--定金数额不得超过主合同的20% 4、五种适用惩罚性赔偿的情形（第8、9条） 5、房屋面积误差的处理（第14条） 6、违约金的问题（第16、17条） 以合同有效为前提承担违约责任；以30%为限 第四节 房屋租赁管理（新版教材有改动） 一、房屋租赁的概念 指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 二、房屋租赁的政策 1、房屋租赁，出租人及承租人所需持有的证明； 2、承租人在租赁期内死亡，租赁合同继续履行； 3、优先承租权； 4、买卖不破租赁。 三、房屋租赁条件（不得出租情形） 《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号）第6条： 1、违法建筑 2、不符合安全、防灾等工程建筑强制标准 3、违反规定改变使用性质 4、法律、法规禁止出租的其他情形 原42号令禁止出租的有： 1、未取得房屋所有权证的 2、司法查封的 3、共有人未同意的 4、抵押权人未同意的 5、不符合公安、环保、卫生等规定的 住房出租的规定： 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。?? 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。? ——《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号）第8条 四、房屋租赁合同 （1）内容 租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。 （2）租赁期限 《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。 （3）租赁用途 五、房屋租赁登记备案 注意：此登记为“备案”性质，非合同生效要件的登记。不进行备案登记，并不影响范围租赁合同的效力，该备案登记应视为行政机关的行政管理手段，而非民事行为。 租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 六、房屋转租 （1）转租须经出租人同意； （2）转租合同须按照规定办理登记备案手续。 买卖不破坏租赁原则 《合同法》第229条：租赁物在租赁期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 1、所有权转让----不破租赁 2、先出租，后抵押---不破租赁 3、先抵押，后出租---破租赁 （例外规定，见担保法司法解释第66条） 第五节 房地产抵押管理 一、房地产抵押的条件 （1） “地随房走”。房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押；【土地使用权来源不限】 （2）地上无定着物的出让土地使用权抵押； （3）不得设定抵押权的情形。【5种】 不得设定抵押权的情形： 1、权属有争议的房地产 2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 3、列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其他建筑物 4、已依法列入拆迁范围的房地产 5、被依法查封、扣押、监管和有重要纪念意义的其他建筑物 6、依法不得抵押的其他房地产 《城市房地产抵押管理办法》（原建设部令第98号） 《物权法》上的不得抵押： （1）土地所有权； （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权，法律规定可抵押的除外； （3）学校、幼儿园、医院等教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（如美术馆、图书馆、博物馆等） （4）所有权、使用权不明或有争议的房产； （5）被查封、扣押、监管的财产； （6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。（国家机关财产；违法、违章建筑；宗教财产等） 二、房地产抵押的一般规定 （1）房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。 （2）以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 （3）预购商品房贷款抵押的，必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 （4）以享受国家优惠政策其抵押额以