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人防车位的产权归属与财税处理 摘　要：人防工程是房地产开发企业经常会遇到的项目，在此基础上建造起来的机动车泊位也属于开发企业一种重要的产品形式。在实务当中，人防车位的产权归属存在一定争议，全国各地每年因此产生大量的诉讼案件。关于人防车位的税务处理也是财务人员日常工作中的重点与难点。本文力求通过搜集物权法律制度与相关的税收法律规章，对人防车位的物权归属与财税处理给出自己的看法。 关键词：人防车位；产权；土地增值税；企业所得税 一、人防车位的产权归属 1.人防车位的概念 根据《人民防空法》的规定，城市新建民用建筑需要相应修建战时可用于防空的地下室。人防车位就是指利用地下人防工程建设的机动车泊位。 2.人防车位的产权归属 目前关于人防车位的权属问题存在四种观点。 （1）国家所有 这种观点的支持者认为，人防车位本质上属于人防工程，应当推定为国家所有。同时《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》文件第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，提到了人防车位属于国家所有的相关规定。《物权法》第52条也明确规定：“国防资产属于国家所有”。国家所有说是目前接受度较高的观点，也是我们认为最合理的观点。 （2）全体业主所有 《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此归业主所有的支持者认为，业主基于其对所购主房的专有权而享有对人防车位的所有权。但这种观点的前提条件是人防车位属于共有部分即公共配套的范畴，实践中人防车位是都属于公共配套尚存在较大争议，此观点存在一定的不合理性。 （3）开发单位所有 此说法认为，人防车位是由开发商投资建造的，所有权应该归属于投资者。上海市已经明文规定，人防车位的所有权归开发商所有。《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权”。但这种说法不具有普适性，只在有明文规定属于开发商所有的地区适用。 （4）约定所有 物权法第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。对于人防车位的所有权，由开发商与业主通过合同的方式进行约定。此种约定体现了私法自治的原则，具有一定的合理性。 3.开发商能否处置人防车位 人防法中明确提到对人防工程实行平战结合的方针。各地市出台的人防法规也明确表明投资者可以“处置”人防工程。《山东省人民防空法》第二十条：“人民防空工程平时应为经济建设和人民生活服务”“开发利用人民防空工程和设施实行谁投资、谁受益和有偿使用的原则”。《南京市人民防空工程建设管理办法》也提到了“开发利用人防工程实行有偿使用”。因此即使在所有权归属没有明文规定的情况下，开发商依然可以通过合同约定的形式处置人防车位的使用权。 二、人防车位的土地增值税处理 土地增值税作为地方税种，各地的规定存在较大差异，关于人防车位土增税征收的表述也千差万别。现将中垠地产权属公司所在地市的土地增值税规定总结如下： 1.不征收土地增值税的地区 （1）山东省（青岛市除外） 山东地税公告2015年第1号：“房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入”。同时山东省新的“三控一促”管理办法第十七条：“房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入不预征土地增值税”。第三十三条：“房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。”明确了开发商处置人防车位取得的收入既不需要预缴土地增值税，项目清算的时候也不需要最终缴纳土地增值税。 （2）湖南省 湖南地税公告2015年第9号：“地下车库（位）根据不同情况按以下方式进行税务处理：地下车库（位）所有权未发生转移的，不征收土地增值税；所有权发生转移的，按照有关规定征收土地增值税。由于湖南省人防车位无法办理产权证书，实际上产权未发生转移，因此实践操作当中不需缴纳土地增值税。 2.征收土地增值税的地区 （1）江苏省 江苏省地税公告2015年第8号：“不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行”。即将无产权的人防车位作为公共配套设施来处理，“建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除成本费用” （2）广西省 广西地税公告2013年第2号：“房地产开发企业销售车库（位），并与买受人签订车库（位）销售合同的，不论是否取得产权证明，均按销售不动产征税。房地产开发企业、物业公司与买受人签订车库（位）长期或无