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伦敦都市项目整体营销策划方案 第 一 章 开 发 背 景 分 析 一 、 宏 观 形 势 分 析 ( 一 ) 近 期 楼 市 调 控 相 关 政 策 1 、 2009 年 12 月 9 日 国 务 院 常 务 会 议 决 定 ，个 人 住 房 转 让 营 业 税 征 免 时 限 由 2 年 恢 复 到 5 年 ； 2 、 2009 年 12 月 14 日 中 央 经 济 工 作 会 议 指 出 ，要 增 加 普 通 商 品 住 房 供 给 。 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 购 房 需 求 ； 3 、 2009 年 12 月 14 日 ，国 务 院 常 务 会 议 就 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 提 出 增 加 供 给 、 抑 制 投 资 投 机 、 加 强 监 管 、 推 进 保 障 房 建 设 等 四 大 举 措 ； 4 、 2009 年 12 月 17 日 ，国 家 五 部 委 通 知 ：对 开 发 商 拿 地 首 付 至 少 50% 的 限 制 ； 5 、 2010 年 1 月 10 日 ，国 务 院 发 布 《 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 》，包 括 ：增 加 保 障 性 住 房 和 普 通 商 品 住 房 有 效 供 给 ，合 理 引 导 住 房 消 费 ，抑 制 投 资 投 机 性 购 房 需 求 ，加 强 风 险 防 范 和 市 场 监 管 ，加 快 推 进 保 障 性 安 居 工 程 建 设 ，落 实 地 方 各 级 人 民 政 府 责 任 五 大 方 面 共 11 条 措 施 ，简 称 “国 十 一 条 ”。 ( 二 ) 房 贷 政 策 不 断 调 整 1 、 自 中 行 率 先 取 消 首 套 房 房 贷 利 率 7 折 优 惠 后 ，多 家 银 行 也 纷 纷 跟 进 。 据 银 率 网 最 新 发 布 的 2 月 房 贷 市 场 报 告 中 采 集 的 信 息 表 明 ， 目 前 中 行 、 招 行 、 光 大 、 北 京 农 商 行 、 盛 京 银 行 和 南 京 银 行 6 家 银 行 将 首 套 房 的 最 低 优 惠 利 率 调 整 为 8.5 折 ，广 发 银 行 调 整 为 8 折 ； 2 、 国 务 院 办 公 厅 日 前 发 布 通 知 要 求 ，对 已 利 用 贷 款 购 买 住 房 、 又 申 请 购 买 第 二 套 ( 含 ) 以 上 住 房 的 家 庭( 包 括 借 款 人 、配 偶 及 未 成 年 子 女 )，贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低 于 40% ，贷 款 利 率 严 格 按 照 风 险 定 价 。 40% 首 付 +1.1 倍 利 率 给 用 贷 款 购 买 二 套 房 者 套 上 了 “ 紧 箍 ”。 二 、 嘉 兴 房 地 产 市 场 分 析 ( 一 ) 嘉 兴 房 价 疯 涨 ，抑 制 购 房 消 费 2009 年 下 半 年 在 市 区 各 大 楼 盘 营 销 中 心 ，投 资 炒 房 心 态 的 占 了 大 半 ；部 分 购 房 者 为 了 取 得 一 套 房 源 ，彻 夜 排 队 争 购 之 风 重 现 楼 市 ，炒 房 热 度 不 断 升 高 。成 交 急 剧 放 大 ，房 价 疯 狂 飙 升 ，嘉 兴 楼 市 的 住 宅 均 价 在 短 短 数 月 时 间 里 从 5500 元 /㎡ 上 涨 至 8000 元 /㎡ ，出 乎 预 料 的 市 场 走 势 和 房 价 大 幅 上 涨 ， 已 经 远 远 超 出 了 市 民 对 房 价 的 预 期 和 承 受 能 力 ，“ 工 资 涨 不 过 房 价 ”使 工 薪 阶 层 只 能“ 望 房 兴 叹 ”。而 宏 观 政 策 的 变 化 ，也 使 投 资 客 在 市 场 形 势 未 明 朗 的 情 况 下 转 而 观 望 ，渐 渐 淡 出 嘉 兴 楼 市 。 ( 二 ) 2010 年 楼 市 现 状 从 进 入 2010 年 以 来 ，在 政 策 调 整 和 市 场 供 应 量 萎 缩 等 因 素 的 影 响 下 ，1 月 份 新 房 交 易 量 就 已 不 尽 如 人 意 ，而 2 月 份 在 楼 市 成 交 下 行 态 势 和 春 节 传 统 的 淡 季 的 双 重 压 力 下 ，不出 意 料 地 再 度 萎 缩 。据 官 方 最 新 备 案 数 据 显 示 ，2 月 1 日 至 28 日 ，嘉 兴 楼 市 整 体 成 交 备 案 套 数 仅 为 971 套 ，与 1 月 的 1646 套 的 成 交 量 相 比 出 现 了 近