房地产金融资产投资.pptVIP

5. 住房抵押支持证券投资收益的衡量 V——MBS的理论价格； CFｔ——ｔ时MBS的现金流入； ｎ——资产寿命； Rｔ——贴现率。 Pass-through＝抵押贷款利息－所有参与机构的手续费－保险费 第三十页，共四十九页。 建行建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券 利率及付息方式：浮动利率，按月还本付息，基准利率为一年期定期存款利率，每半年调整一次。 规模及结构：41.6亿元，其中，优先级资产约40.2亿元，次级资产约1.4亿元。 优先级资产分为A、B、C三档： A档约35.8亿元，AAA评级，当前票面利率4.77%； B档约3.6亿元，A评级，当前票面利率6.07%； C档约0.8亿元，BBB评级，当前票面利率9.75% 发行安排：银行间债券市场发行 第三十一页，共四十九页。 6. 住房抵押支持证券投资的影响因素与风险 影响因素 内 容 风险 现金流 支付违约 借款人未及时还款、收取的还款未按约定支付给投资者等 违约 风险 提前偿付 提前偿付使得现金流出现波动，引起MBS价格变化 再投资风险 利率 导致贴现率的变化、借款人提前偿付行为的变化 利率 风险 提示：所有投资者面对相同性质的风险，只是贷款原始权益人的收益和风险的转移和按比例细化。 第三十二页，共四十九页。 2014年9月29日，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。（中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》） 问题：MBS收益率的吸引力。 房贷基准利率约85折，平均利率约5.56%，扣除管理费用后，提供给投资者的可能收益较低。而五年期国债票面年利率5.41%，银行1年期理财产品收益率5%以上，信托产品收益率9～10%。 第三十三页，共四十九页。 六、投资于商业房地产抵押贷款支持证券 Commercial Mortgage Backed Securities， CMBs 商业房地产抵押贷款支持证券：将商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过信用增强、评级后，由特设机构参考评级确定发行价格，以抵押贷款组合未来现金流为偿还基础，在资本市场上发行证券，出售给投资者的一种行为。 ——MBS以住宅贷款为基础资产，CMBS以商业物业贷款为基础资产,其他如以地产销售收益、租赁收益权为基础资产。 第三十四页，共四十九页。 万达集团与麦格理合作的内地首支CMBS： 2005 年末，万达集团与澳大利亚投行麦格理银行合作，计划在港发行总额100 亿港元的REITs 产品，但经过近一年运作，终告失利。而后麦格理银行引导万达走上跨境CMBS之路，于2006 年9月私募发行1.45 亿美元跨境CMBS。 Dynasty Asset (Holdings) Ltd.公司发行的价值1.45 亿美元的2006-1 系列商业房地产抵押贷款支持证券，交易的发起人是麦格理-万达房地产基金。 该证券的预定期限为2.75 年，法定最终期限为5.75 年，发行收入用于收购初始贷款人发放的贷款。 第三十五页，共四十九页。 房地产金融资产投资 第一页，共四十九页。 主要内容： 1. 房地产金融资产投资的概念； 2. 投资于房地产企业债券、股票，房地产投资信托基金、房地产抵押贷款证券； 3. 房地产金融资产投资的收益和风险； 4. 房地产金融资产投资的影响因素。 第二页，共四十九页。 一、引言：房地产实物资产投资小结 1. 房地产实物资产投资的特点 投资对象不可位移； 投资数额较大且开发建设周期较长； 投资的流动性较差； 对通胀的抵御性较好； 投资的不确定性较大； 具有较高的财务杠杆率； 对专业知识和经验有较强的依赖性。 第三页，共四十九页。 2. 房地产实物资产投资的利弊 投资之利 投资之弊 相对较高的收益水平 抵御通胀的影响 提高投资者的资信等级 易于获得金融机构的支持 风险较大 投资门槛较高 投资经营环节和受制因素较多 变现性较差 思考：房地产金融资产投资的特点？ 第四页，共四十九页。 二、房地产金融资产投资的概念 1. 房地产金融资产投资的含义 投资者将资金投入到与房地产相关的证券市场，通过拥有房地产金融资产来获得预期的不确定性收益的行为和过程。 类别：购买房地产企业的债券或股票、购买房地产投资信托公司的受益凭证或股票、购买住房抵押支持证券。 第五页，共四十九页。 提示：与一般证券投资基本相同。 2. 房地产金融资产投资的实质 类型 收入来源 投资者收入 投资于房地产企业股票或债券 开发经营收入 股利或债息