第8章资产评估的市场途径.ppt

第8章 资产评估的市场途径;8.1 市场途径及程序 8.2 市场参照物 8.3 市场途径中的主要评估方法 8.4 市场途径应用举例及方法评价;通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估市场途径及其具体技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳式，以及市场途径中的各种评估技术方法的基本应用。;8.1.1 市场途径的基本涵义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术???路的各种评估技术方法的总称。 8.1.2 市场途径的基本前提 通过市场途径及方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。;8.1.3 市场途径的基本程序 1）选择参照物 2）在评估对象与参照物之间选择比较因素 3）指标对比、量化差异 4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 5）综合分析确定评估结果;8.2.1 市场参照物的基本特征 1）市场参照物的实体特征 2）市场参照物的权益特征 3）市场参照物的市场特征 4）市场参照物的时效特征 5）市场参照物的其他特征 8.2.2 市场参照物的数量要求 运用市场途径评估资产价值时，参照物通常应选择三个和三个以上。;8.3.1 直接比较法 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×…×修正系数n （8—1） 或： 评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±…±基本特征差额n （8—2） 1）现行市价法 2）市价折扣法 资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率） （8—3）;3）功能价值类比法 ①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法，其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力） （8—4） ②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法，其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力） （8—5）;4）价格指数法 资产评估价值＝参照物成交价格×（1+价格变动指数） （8—6） （8—6—1） 或 （8—6—2） ;5）成新率价格调整法 资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率） （8—8） 其中： 资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）;在具体操作过程中，运用直接比较法时使用频率较高的有以下技术方法： 1）市场售价类比法 资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋…＋交易情况差异值 （8—9） 资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 （8—10）;2）价值比率法 价值比率法是指利用参照物的市场交易价格与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。 （1）成本市价法 资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照???现行合理成本） （8—11） （2）市盈率倍数法 企业评估价值＝被评估企业相同口径收益额×参照物（企业）市盈率 （8—12）;8.3.2 间接比较法 间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。 该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准， 分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值， 再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。;8.4.1 市场途径在房地产评估中的应用 1）估价对象概况 2）评估要求 3）评估过程 （1）选择评估方法 （2）收集有关的评估资料 （3）进行交易情况修正 （4）进行交易日期修正 （5）进行区域因素修正 （6）进行个别因素修正