房地产产品研究-项目全周期品质管理体系.pdfVIP

项项目目全全周周期期品品质质管管理理体体系系 项目全周期品质管理体系 前言 为保证产品质量和验收控制工作的标准化、严肃性，提高项目品质风险防范能力和合规管理水平， 强化责任与制度的落实，全面构建以客户满意为导向的项目全生命周期品质管控体系。根据工作要求， 紧扣业务链品质管控重点要点，集团组织对产品品质控制及验收内容进行了系统梳理，完善提升，制定 了 《项目全周期品质管理体系 （2018 版）》（以下简称 “体系”）。进一步固化业务品质系统要求和工作 流程，形成责任明确，上下协同配合，互相支撑促进的一体化品质管控模式，保障和顺利推动鑫苑高品 质发展。 一、体系涵盖项目施工图、供应商，开工准备、示范区建设、开盘前合规核查、过程实施、项目交 付、后期管理等全过程 8大环节，40余项涉及产品品质类重点工作内容： 1、统一业务链涉品质类管理动作标准，对关键工作实行预警监控，违规操作 “拉闸”强控； 2、每项工作均明确操作管理动作：“①基本要求，②服务时间，③验收组织，④输出成果，⑤归档 抄备”等内容。 二、适用范围 1、体系作为鑫苑集团国内地产板块投资开发建设的项目全周期产品品质管理操作标准文件，自下 发之日起执行； 2、同时，体系作为鑫苑业务条线产品品质管理内部学习培训资料，区域/城市公司项目工程、设计、 成本、营销，及物业公司等有关部门需认真组织学习，实施； 3、体系中所列内容与原制度标准相矛盾处，以本体系为准 （同时执行最高标准和要求）。 三、注意事项 1、体系各阶段所列重点项，组织者 （主报）按规定需提前通知参与验收单位，并要求各方严格履 职，对验收结论负责。各阶段操作要点及要求如下： （1）施工图设计阶段： 1）区域/城市公司项目部要认真总结类似项目经验教训，做好施工图设计前的策划和对施工图设计 单位的品质交底组织工作。提高技术工艺质量创新，将 《鑫苑集团产品质量标准手册》节点成果和优秀 做法等转化到施工图中。物业公司应积极参与并做好前期介入和成果移交：“从客户敏感点、使用功能、 物业后期维护等方面提出意见建议 “； 2期区/单位工程出蓝图前项目设计部组织图纸联合审查。施工图纸正式下发前，项目设计总监负责， 组织施工图设计单位，项目工程等部门，参照 《项目施工图设计质量检查表》（附件 3-1）对施工图设计 质量及合规性等进行一次全面核查，并将检查成果及处理措施按流程 OA 报审报备。 3、凡采用施工图招标的项目，招标所用施工图纸应通过 OA 报审报备。 （2）供应商品质管理： 1）区域/城市公司项目总包、专业分包等单位招标技术纲要中，根据项目工程特点和管理要求，针 对 “五新”技术和 《建筑业 10项新技术应用 （2017版）》（附件 1-2）的使用要求： （1）对于集团强制推行使用的新技术及应用 （集团各部门综合论证批准通过），各项目必须严格遵 照落实； （2）鼓励参投单位技术质量创新应用：“对于未强制使用的新技术应用，投标人如自行主动采用， 可获得技术标加分”。 2）质量安全管理及创优目标，过程、交付前评估管理要求，既定新技术、新工艺，可视化管理， 安全文明施工与成品保护等工作要求及技术质量标准，质量安全奖惩纳入合同，并事先告知参投单位； 3）同期区涉及 2家及以上施工单位的 （尤其是精装），其所用材料设备品牌等应一致，并核查与销 售合同、图纸、规范规定相符性等； 4）总包，专业分包、监理单位进场前，区域/城市公司项目工程总监需组织对合作单位项目关键人 员面试，保证体系架构人员素质。 （3）开工准备阶段 1）区域/城市公司项目部按规定应做好开工前的质量管理策划、合约交底、图纸会审及设计交底、 施工组织设计 （专项方案）的审查和危险性较大分部分项工程专家论证，及监理规划实施细则的审查审 核，组织第一次工地会议及产品质量标准交底培训等工作，按指引规定做好成果报审报备； 2）对于未通过报审/报备的施工图纸不得下发或用于施工品质管理要求； 3）期区/单位工程正式开工前，项目工程总监负责，组织项目工程、设计、营销、成本及总包、专 业分包、监理等单位，参照 《项目开工前风险合规检查表》（附件 3-7）对开工前各项准备工作及合规情 况进一次全面核查，并将检查成果及处理措施按流程 OA 报批报备。 （4）销售道具 1）销售道具售楼处和样板房：“主体