第七章 成本法.pptVIP

功能折旧 是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。 　（１）功能缺乏 　（２）功能落后 　（３）功能过剩 ?外部折旧 ? 　是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。 　 例：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。求该建筑物总的折旧总额和现值。  二.建筑物折旧的求取方法 （一）年限法　 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 　　　年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 自然寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的持续年数。 经济寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对房地产价值不再有贡献时止的时间。 实际年龄：是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。 有效年龄：估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数。 　剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄 １.直线法 是假定在建筑物耐用年限内各年的价值减损额均相等的一种折旧计算方法。 定额折旧