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蓝光集团高周转工程前期预判;什么是高周转工程：能够实现投入资金快如回笼的工程就是高周转工程
高周转的本质是什么：资金的高周转，核心是如何最大程度减少单位时间内工程股东资金的占用，或者说是使自有资金在单位时间内收益最大化.;为什么要高周转：
其一、可以更好躲避政策风险，也更容易抓住稍纵即逝的市场时机；
其二、能够在政府领导任期内尽快出成果、出业绩，在更短时间内让政府收到土地款和税收收入，得到政府更多的支持；
其三、高周转让资金回笼更快，可以让???中始终握有相对充足的现金，这样不仅能减少现金流风险，还能充分利用预售款、土地款分期支付、合作方垫资等资金杠杆，实现房地产以小博大的金融属性；
其四、高周转是收益最高的模式，无论市场向好还是遇冷，高周转都能大幅提高整体资产收益率.;高转转的三个评判标准：
其一、整体的现金流回正时间，即整个工程的投资回收期；
其二、拿地到开工、预售的时间，拿地到预售在6-8个月以内就是开发期的高周转；
三、是销售去化速度.;高周转工程评判的两个阶段：
;第一阶段工程评判需要注意的因素：
一、城市政策分析,工程预售条件、开发报建周期等；
二、土地款支付比例及周期；
三、地块是否为净地出让，不是净地是否影响工程首期开盘进度，如存在高压走廊、坟墓等；
四、工程地质情况是否复杂，桩根底深度及土方量；
五、工程是否有污染，是否涉及环境治理；
六、工程是否已实现三通一平或七通一平；
七、工程是否可套用公司成熟产品线；
八、工程是否存在硬伤，例如日照、文物限高等.;第二阶段工程评判需要注意的因素：
一、分析城市及所在区域土地市场热度及工程周边工程的去化速度；
二、分析工程所在区域的客户群体；
三、分析工程所在区域的同类产品存量；
四、分析工程所在城市的资金监管及房贷条件.;二手工程高周转研判
二手工程包含：100%股权收购、土地收购〔已交土地款未办理国土证，直接将国土证办到我工程公司名下；保牌〕、在建工程收购〔工程总投到达25%以上，到达转让条件〕
二手工程整体剖析：二手工程经过前期地主的运作地块已经成熟，有的工程甚至取得两证或三证，签订协议后可以马上进场施工，缩短了首期开盘周期，满足工程第一阶段的高周转，二手工程土地获取价格一般都低于周边近期招拍挂方式出让的土地，土地获取本钱低，但二手工程涉及的财税风险、法律风险较高，在工程协议签订前一定要做好工程的尽职调研，了解好地块的历史背景.在建工程类工程复杂、问题多，不建议在此类工程上投放精力.
二手工程的典型高周转模式是：协议中约定分期支付土地款或分批收购股权，在工程开盘前支付全部土地款或完成100%股权收购，由于二手工程很多已经取得国土证，协议签订后我司可立即融资，前期投入资金可以根本收回，实现了资金高周转的目标.;合作开发类工程高周转研判
合作开发类工程包含：局部股权转让，增资入股，土地作价入股
，联合竞买四类典型工程.
合作开发的理想模式是对方出地，我司出开发建立本钱和管
理团队，由于此类合作开发模式土地款由合作方出，后期我司直
接投入本钱较少，这类工程完全符合我司E类工程标准，地投入、
高杠杆、高收益.
注：二手工程及合作开发类工程模式多，操作方式灵活，不限于以上论述，
这里只对最常用的模式做以简述.
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