黄山雍景台原碧云山庄项目项目定位与发展战略_126.pptVIP

产品价值定位的原则 原则一、体现以突出社区内部环境和产品为核心竞争力的意图 以打造内环境和差异化产品优势为中心，建立核心价值区 原则二、满足定位要求 * 项目定位 项目定位 战略分解 * 我们如何增值？－战略分解 * 我们如何增值？－战略分解 * 目标客户群的购买能力和开发商对价格的调控区间是制约物业单位面积的主要因素 关键词 度假公寓目标客户群的购买能力有价格天花板：25万元/套 项目单价目标：2400-2800元/平米 20% 基准单价 -20% 物业单位面积 3000 2800 2700 2650 2500 2380 2272 2083 2000 10% 270,000 90 95 100 105 110 115 120 130 135 购买力天花板 250,000 83.3 90 90 95 100 105 110 120 125 225,000 75 80 85 90 90 95 100 105 115 210,000 70 70 75 80 80 85 90 95 10 180,000 60 65 65 70 70 75 80 85 90 150,000 50 55 55 60 60 65 66 70 75 135,000 45 50 50 50 50 55 55 60 65 120,000 40 45 40 40 40 45 45 45 50 90,000 30 30 30 30 30 30 35 35 35 * 20% 基准单价 -20% 物业单位面积 3000 2800 2700 2650 2500 2380 2272 2083 2000 10% 270,000 90 95 100 105 110 115 120 130 135 购买力天花板 250,000 83.3 90 90 95 100 105 110 120 125 225,000 75 80 85 90 90 95 100 105 115 210,000 70 70 75 80 80 85 90 95 10 180,000 60 65 65 70 70 75 80 85 90 150,000 50 55 55 60 60 65 66 70 75 135,000 45 50 50 50 50 55 55 60 65 120,000 40 45 40 40 40 45 45 45 50 90,000 30 30 30 30 30 30 35 35 35 关键词 根据统计计算：80%的有效需求处于35-105平米范围内 按照20/80原则，选取80%有效单位 * 物业面积配比结论 关键词 目标有效需求在35-105平米范围内呈正态分布 以10%区间计算 35.0 45 50 55 65 70 75 80 90 95 105 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 适合设计二房物业 结论 面积在35-65平米区间内的一房物业套数比例为40% 面积在65-95平米区间内的二房物业套数比例为55% 面积在105平米的三房物业套数比例为5% 适合设计三房物业 适合设计一房物业 * 排屋、别墅物业面积配比建议 别墅+双拼+排屋：1.0万㎡，占30.3% 物业类型 户型面积 建筑面积 比例 套数 别墅 280-320 ㎡ 0.24万㎡ 20% 8 双拼 220-280 ㎡ 0.288万㎡ 30% 12 排屋 160-220 ㎡ 0.5472万㎡ 50% 24 注：本次汇报的项目定位部分仅为初步建议，下一步我们将逐步深化、细化。包括别墅的风格、户型、配套、景观等等。 * 本部分将回答3个问题 1. 产品定位 2. 价格定位 3. 形象定位 * 根据价格策略的分析，建议本项目采用低开高走的价格策略 价格策略 适用条件 优势 劣势 低开高走 任何楼盘 有利于聚集人气；形成口碑， 风险较小，宜于操作的策略 较不经济的策略方法 高开低走 适用于产品领先，市场竞争不激烈的中、小规模楼盘 有利用实现项目利润 不利于树立公司品牌 平开平走 品质较高的，规模不大的楼盘 有利于准确实现项目价值 不利于形成口碑传诵 * 价格定位案例----利润率较低的价格入市，快速实现销售，后期弥补前期利润损失 第二期2004.7 6500元/M2 7500元/M2 8500元/M2 9500元/M2 第一期2003.7 14000元/M2 公寓、多层、小高层 联排别墅 独栋别墅 万科东海岸价格走势图 * 分期中持续增值的关键推动要素 开发次序 资源及配套