北京市居住用地价格的时空分异及影响因素评价.pdfVIP

  摘 要 土地与住房市场的空间性一直是城市地理学研究的重要议题。从 1980 年以来，中国的 城市土地使用制度经历了深刻的变革，土地使用由无偿划拨逐渐向基于市场竞租的土地出让 制度转型。近年来，学者开始关注在市场化背景下的中国城市土地价格的时空格局特征及其 决定因素，特别是基于特征价格模型（Hedonic Model）验证城市空间结构、公共服务设施配 置等要素的影响，以及与成熟市场经济制度下的城市相比较。但由于缺乏系统性的土地出让 及其相关空间数据信息，该领域的研究尚处在起步阶段。并且，由于所采用模型的特点，仍 缺乏对居住用地价格与影响因素之间复杂关系的模拟和分析。 基于1992-2008年间近3000个居住用地出让地块空间数据和北京数字城市要素平台集成 数据，本文综合运用了归纳演绎、计量经济、地理空间统计、结构方程模型(Structural Equation Model)、偏最小二乘路径模型（PLS Path Model）等研究方法，从经济空间和物质 空间结合的研究视角，以北京市城市内部为典型案例，选择以街道地块作为研究单元，对土 地市场化背景下城市居住用地价格的时空分异格局及生活、交通、环境和工作便利性等四类 潜变量对居住用地价格的影响程度进行了较为系统的研究。研究结论主要有： （1）随着土地出让政策的调整和房地产市场的快速发展，北京居住用地的出让数量、面 积整体上呈现增长态势，价格呈现“扁平化”发展趋势。 （2）北京居住用地价格呈现为“北高南低”、“东高西低”的空间特征，在出让数量和面 积上存在“北多南少、东多西少”的空间差异。其中，居住用地出让市场的集中区和高值区 由中心城区向外围扩展，总体上呈现“类同心圆”的空间结构。在局部区域呈现“高-高”、 “高-低”、“低-高”、“低-低”空间聚集与分异特征。 （3）区位因素、生活、交通、环境设施便利性和工作便利性这五类外生潜变量对于居住 用地价格有显著的影响力，且对于居住用地价格的影响程度大小存在差异性。其中，区位因 素对地价的影响力最为显著。工作便利性、交通设施便利性、生活设施便利性、环境设施便 利性对居住用地价格的影响程度依次减弱。政府部门未来可基于区位视角实施城市开发政策， 优化城市地价空间结构，引导城市居民和房地产企业的择居与选址行为，从而使城市居住用 地出让市场呈现更加高效合理的空间布局。 关键词：居住用地,空间结构,影响因素,公共服务设施,北京   I   Abstract Since the 1980s Chinese cities have experienced dramatic transformation of its land use system from free allocation toward a leasehold system. Recent literature have drawn attention to spatial features and determinants of land price in transitional Chinese cities, in comparison to its counterparts in advanced market economies by using the hedonic model to examine influences of urban spatial structure and local public goods on residential land leasing price. Nonetheless, research on this issue haven been limited by the lack of systematic data – especially spatial data – on land leasing parcel