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某楼盘营销推广方案 第一局部,工程现状分析 一 ■区域分析 ?进修学校旧城改造区 1邻水县委■中低档沿街商业邻水县城北 中心卫生院a北门桥城北新区师卜F驼双I ?进修学校 旧城改造区 1 邻水县委■ 中低档沿街商业 邻水县城北 中心卫生院 a 北门桥 城北新区 师 卜F驼双 I鼎屏小学 故福绣时代新居 邻水县建筑设计院 邻水县王强 是邻水县英才学校 汽车修理厂 邹水晶屏铺卫 生院门诊部 -邻水县天主教堂 本工程位于北门桥附近、紧挨护城河、临近人民路北段，隶属老城区版块与城北新区 交界处。周边人口密集、配套设施完善，商业气氛浓厚。 公交路线：2路公交车经过工程附近 教育配套：邻水二中、鼎屏小学、小燕子双语幼儿园、邻水县教师进修学校 医疗配套：城北中心卫生院、鼎屏镇卫生院门诊部 商业配套：中低档餐饮娱乐、茶馆、服装店等 行政配套:邻水县委、建筑设计院 ?景观资源：滨河景观带 二、SWOT分析 优势?s 1、工程靠近老城区，人口密集，教育医疗配套完善，交通便利; 2、政府花费2亿元巨资改善河道绿化，为工程提供良好的居住环境； 3、工程周边休闲餐饮娱乐购物齐聚，生活便捷； 4、工程属于老城区唯一高档品质楼盘，附近无大型竞争楼盘，对本区域客户容易引 导； 劣势-W 1、工程体量小，品牌持续效益较短，不具市场影响力； 2、与城北新区相比，市政设施落后，区域形象较差； 3、地块前方有建筑阻挡，影响工程整体形象。 机会-。 1、老城区多为砖木结构建筑，正在进行旧城改造，产生大量的购房需求； 2、目前城南片区、挞子丘片区楼盘销售已接近尾声，在售工程不多，市场竞争力较 小； 3、上甲御城、泽达未来国际将邻水房价提升过4000元/平米，为工程营造利润空间; 4、工程户型全采用可变空间设计，拥有市场竞争力； 5、工程靠近两所学校，具有一定的投资价值。 威胁-T 1、未来城北新区放量大，入市时间不明确； 2、旧城改造工程与本案体量相当，产品同质化严重。 工程价值点挖掘 ①工程坐落护城河畔，环境优美，属于此区域内唯一高档品质楼盘 ②工程体量虽小，但却依托老城繁华商业，更显稀缺珍贵 ③工程具备较好的地段和交通条件，加之位于新老城区交汇处，区位价值将得到进一步提升 ④版块在售楼盘少，拆迁带来需求保障；同时两所学校，具备投资价值 地段交通 三,户型分析 户型 建筑面积 套数 比例 A型（二室变三室）两厅双卫 100. 34 33 25% C型（二室变三室）两厅双卫 92.98 33 G型（二室变三室）两厅双卫 98. 66 32 B型（一室变二室）两厅一卫 82.44 66 75% D型（一室变二室）两厅一卫 68.51 66 E型（一室变二室）两厅一卫 61.32 32 F型（一室变二室）两厅一卫 83.77 64 H型（一室变二室）两厅一卫 69. 70 66 ■户型配比分析 工程房源共计392套，其中一室变二室户型占比到达75%,属于主力户型，二室变三 室户型占比25%。而上甲御城、泽达未来国际三房比例较大,本案与其形成差异化竞争。 ■户型价值分析 本工程楼层布局采用3梯12户，共计8个户型。A/C/G户型相近,B/F户型相近，D/ H户型相近,E户型最小，应选择4个户型点评： A/C/G 户型：建面 100.34 / 92.98 / 98.66 点评: 5300 225Q 两室两厅双卫+双阳台+空中院馆 点评: ■ 点评: 760? 2cm 2 E户型：建面61.32平米 一室两厅一卫十空中院馆 点评: 24(X5 3100 8 访 CM 。户型方正合理灵动，使用率高； B/F 户型:建面 82.44 / 83.77 一室两厅一卫+超大客厅阳台+空中院馆 。超大客厅阳台，可做阳光书房、棋牌 D/H 户型：建面 68.51 / 69.70 一室两厅一卫十超大客厅阳台+空中院馆 。超大客厅阳台，可做阳光书房、棋牌 t 175。31500 : 30笫 四、卖点分析 成熟生活区，五重价值体 1、价值一：中心所享 某某位于邻水老城核心商圈区域内，占位新老城区交汇绝版黄金地段，北临人民路 北段，南接老城繁华商业中心，西望护城河，东连北门桥。2路公交车途经本案，出租车随 处可见，核心区域畅享城市捷运生活。 2、价值二：便捷所享 某某坐拥在医院、政府、学校、餐饮、娱乐休闲等完善的城市配套中，除了 5分钟信步 即达老城繁华商圈外，更是与古邻大道成熟地段一街之隔。宴会宾客、超市购物、休闲逛 街、茶楼娱乐，无须等待即可享受城市便捷生活。 3、价值三:教育所享 某某坐落老牌文教区内，文化气息浓厚。邻水二中隔河相望，鼎屏小学步行不到5分 钟，幼儿园等让孩子教育从小抓起。某某秉承教育理念打造人文居住环境，谈笑间鸿儒境 界天然自成，享受得天独厚的文化浸润。 4、价值四：景观所享