REITs大潮下的冷思考：有那些不得不正视的问题.docxVIP

内容目录 TOC \o "1-5" \h \z \o "Current Document" .展望海外：何种基建R日Ts能行稳致远？ 5 \o "Current Document" 国外基建REITs的经验教训：扩募购买资产与股价市盈率的良性循环 5成功典范：美国电塔、易昆尼克斯、安博、Takara Leben5 增速放缓的美国自助仓储与日本物流业上市公司9 \o "Current Document" 高速公路REITs的估值源泉：里程、客流量、持股比例 12正面案例1 :澳大利亚Atlas Arteria 12 正面案例 2 :澳大利亚 Transurban Group 13反面案例：印度 IRB Infrastructure Developers15 \o "Current Document" 国外案例对我国基建REITs的启示 16 \o "Current Document" .“公募基金+ABS”结构带来的诸多问题需要政策解决 18 \o "Current Document" 税收优惠政策缺位 18 \o "Current Document" 基础设施经营权难以“出表” 20 \o "Current Document" 交易结构复杂、参与主体众多22 \o "Current Document" . PPP及其资产证券化的经验教训23 \o "Current Document" 地方政府与市场主体的积极性可能不及预期24 \o "Current Document" “高举轻放〃的PPP资产证券化带来的启示26 \o "Current Document" .投资建议28 \o "Current Document" .风险提示29图表目录 图1 : 2015-2019年美国电塔公司拥有电塔数（单位：个）5图2 ： 1998 -2020年美国电塔公司股价走势及债务融资情况5 图3 :美国电塔公司资产负债率随资产总额稳步上升 6图4 ：近5年美国电塔公司PE较为稳定 6 图5 :易昆尼克斯转型后总资产增长迅速，负债率相对平稳 6图6 :易昆尼克斯15年变更为REITs后PE波动较大，现逐步企稳 6 图7 : 2011年安博公司合并设立，此后资产规模震荡上行7图8 ：安博PE波动幅度更大，但通常落在17-37倍区间内7 图9 ： TIF的交易结构7图10 ： TIF上市以来融资扩募较为积极，股价震荡上行 8 图11 ：美国自助仓储每月投资水平（单位：百万美元）9图12 :美国自助仓储完工面积 9 图13 : Public Storage仓储设施个数与面积 9图14 : Extra Space Storage仓储设施个数与面积9 图15 : Cubesmart仓储设施个数10图16 : PSA股价不断突破市盈率下轨，投资者情绪逐步冷淡 10 图17 :安博日本地产增速先下降，再企稳并低位波动 11图17 ：安博日本地产增速先下降，再企稳并低位波动 图17 ：安博日本地产增速先下降，再企稳并低位波动 图17 ：安博日本地产增速先下降，再企稳并低位波动图18 ： GLP同样地产增速下降，但未见企稳■地产数■收购价(十亿美元)???地产数同比增速T-收购价同比增速■地产数■收购价(十亿日元)TB-地产数同比增速 T-收购价同比增速40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%资料来源：wind 图17 ：安博日本地产增速先下降，再企稳并低位波动 图18 ： GLP同样地产增速下降，但未见企稳 ■地产数■收购价(十亿美元) ???地产数同比增速T-收购价同比增速 ■地产数■收购价(十亿日元) TB-地产数同比增速 T-收购价同比增速 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 资料来源：wind、 资料来源：wind、 我们认为物流行业的技术含量明显高于仓储业，信息化背景下物流业可以通过电子化管理 技术不断革新、优化企业供应链的货运能力，因此虽然地理空间上开展有限，但仍存在经 济增长点，可以支撑估值。不过目前来看行业开展不及预期的可能性仍然较大。 图19 :安博日本与GLP股票复权指数(以2013年2月1日为100 )：平台期内获利机会较少 350 500 L 2013/2/12015/2/12017/2/12019/2/1安博日本GLP 资料来源：wind、 以上外国基建REITs案例带来的启示可总结为如下几点： 1) R日Ts应保持一定的扩张速度，资产数量与规模是开展的硬道理。在行业景气、企业 布局速度较快的情况下，投资者看好公司开展前景，公司可以较高的PE做权益融资，负债 率未必会随资产总额增长而上升。目前，我国传统基础设施建设行业投资水平有限，