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我国物业税开征会遇到的四大问题分析 1、如何处理已购房产与新购房产的差别问题 己购房产与新购房产的税收差别问题。从设计原理上讲，物业税应是原房产税、土地使用税等部分税费的合成替代税种，在物业税开征之前的己购住房，就不应再负担、至少是不应再全部负担物业税。为解决这一难题，笔者认为，可以考虑以下几个方案。方案一:老房老办法，新房新办法。即对物业税开征之前的己购住房采取免税政策;方案二:对物业税开征之前的己购住房采用低税政策，例如:可以考虑减半征收等等;方案三:按照己购住房所实际缴纳的税负水平，抵缴应纳的物业税，全部抵缴完之后，再按物业税制度规定，开始缴纳物业税。目前看来，三个方案中，第一个方案不利于物业税征收的最终统一，第二个方案可操作性差，相对来说第三个方案较为稳妥可行，可操作性强。 2、如何建立公允的房地产评估体制 开征物业税，首先要对不动产进行评估，当前面临的问题是:如何保证评估 结果的公正性？谁来评估?评估费谁来出? 现有的房地产评估机构可以分为两类： 一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构，现已大部分进行了脱钩改制，成 为股份制公司。另一类是没有政府背景，按市场化运作的评估公司。前者虽然经 过了脱钩改制，但管理部门为了自身利益会把能够掌握的业务交给这些公司完成。而没有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，赚取部分利润。有些则 与前者公司在市场上展开厮杀，为了多争取业务