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契税新政典型案例解读 [典型案例李先生于2020年7月4日签定购房合同,屋子单价6000元/平方米,总价70万。黄 先生在今年11月3号购买了个人的第一套房,面积为90平方米,合同日期为11月3号。他们 不明白自己办理房产证时别离应该如何交纳契税。 【典型解析】2020年10月23日发布的新政规定:个人购买高级住房的(别墅类和联体别墅住房 除外)契税税率由4%调整为3%.其中,个人购买一般住房由2%调整为%;个人第一次购买90平 方米及以下一般住房的,契税税率暂统一下调到1%. 10月28日,市国土房产局出台了实施细那么: 今年2月1日前签定购房合同或交易合同的 依照此前单价5500元/m二、总价70万及别墅的分界 线,高级房及一般房别离征收 4%或2% 的契税;2月1日~10月31日购买的房产,以合同时刻为准,依照单价5700/m二、总价80万及 别墅等标准,分别征收2%或4%的契税;11月1日以后购买的房产,以合同时刻为准,按衡宇不 同档次,别离按4%、3%、%或1%征收契税。 依照以上新政推理 李先生签定购房合同时刻在2月1日~10月31日之间,依照单价5700/m 二、总价 80万的标准判定,他的那个屋子由于单 价超过了5700/m2,因此属于非一般住宅,故 契税为4%.黄先生签定合同的时刻在11月1日以后,执行新政,因为他是第一次购买个人住房 且面积为90平方米,故契税为1%. 契税该在何时交 （案例） 邓小姐购买樱花园的屋子,交首付款时,开发商让她把契税、印花税、生意手续费、衡宇记 录费等一并缴清,并把这些钱与首付款一路开在同一收据里。 后来邓小姐听说契税并非在购房时就必需交纳,就要求开发商退还其预付的契税。开发商那 么以为,这事实上是为客户着想,契税预先收齐,办理房产证时方便,表示不肯退,两边闹得很 不愉快。邓小姐遂向律师咨询。 （评析） 第一让咱们从法律上来看一下,契税究竟应该在何时交、向什么部门交。 《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定: 契税的纳税义务发生时刻,为纳税人签定 土地、衡宇权属转移合同的当天,或纳税人取得其他具有土地、衡宇权属合同性质凭证的当天. 第九条规定: 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、衡宇所在地的契税征 收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内交纳税款. 可见,契税应该在签定土地、衡宇权属转移合同的当天交纳。但实践中,由于我国实行国家 记录确信不动产所有权转移的制度,因此往往是生意两边到房管部门立契的当天,才被视为衡 宇权属合同确信日。也确实是说,衡宇生意两边办理衡宇记录过户手续的时候,才是交纳契税的 义务发生之日。 有些购房者很早就签定了商品房预售合同或销售合同,但由于各类缘故,可能要好久乃至几 年以后才去办理衡宇过户记录手续,只有在办手续的时候才开始交纳契税。 再观点律规定的收税机构,国家税务总局《关于契税征收治理假设干具体事项的通知》第二 条规定: 契税征收应当以征收机关自征为主。目前自征确有困难的地域， 经上一级征收机关批准,能够委托本地衡宇治理部门、土地治理部门或其他有关单位代征。对 代征单位,征收机关应发给委托代征证书,进行政策和业务指导,确保将代征税款及时解缴入 库。 事实上,此刻通行的做法都是由房管部门代为征收契税的,除外,其他企业一样无权代为征 收契税。 樱花园的开发商在签定预售衡宇合同的同时就要求客户预交契税、手续费等,我猜想其本意 可能只是想代理客户办理衡宇权属转移手续。先预收契税等费用,就没必要往后再追着客户罗罗 嗦嗦地索要交契税的钱、索要交手续费的钱等。 这倒也是从便民的角度考虑的,但什么缘故最后会与客户闹得很僵呢,我以为是其工作方式存在 不妥的地方。这件情形,原本能够向客户好好说明,让客户了解到法律的具体规定,取得客户 的明白得与配合。而且要注意,从法律角度上讲,客户并无需在签署衡宇预售或销售合同的同时 就先行交纳契税的。之因此如此,完满是为了方便开发商朝办相关手续。因此客户情愿配合就 配合,客户不肯意配合,谁都无法强迫客户先交纳税费。基于那个道理,当客户提出要求退还 预交的税费时,也不能扣着不给。 由于不太了解法律的规定及工作方式欠妥,因此本案例中的开发商处于好心办事,但成效欠佳 令人遗憾。我想,只要两边以法律为依据,以互谅互让的精神协商,应该不难解决那个问题。 契税案例 (1)父母将自己名下房产过户给子女(即仅作房产证更名),是不是视同 法定继承人继承土地、衡宇权属,不缴纳契税? 答父母在世时将名下房产过户给子女的行为不能视同继承土地、房屋权属 应属于赠与行为,按规定缴纳契税。 (2)个人购房发票购房金额里既包括了住房还包括了车库价钱,是不是要 分开缴纳契税? 答: 承受的房屋附属设施如为单独计价的,按照各自适用的税率缴纳契