房地产行业2022年中期静待管理红利释放.pptxVIP

目录;销售降幅收窄，受政策刺激和节假日拉动呈现企稳迹象。2022年5月商品房销售面积1.1亿方，同比下降32%，降幅较上月收窄7pp，销售额1.1万亿元，同比下降38%，降幅较上月收窄 9pp。结合克尔瑞数据，百强房企5月单月实现销售面积3833万平方米，同比下降57%，较4月降幅减少4pp；实现全口径销售金额5217亿元，环比增长6.5%，同比下降59%，与4月相比 基本持平，5月销售已呈现企稳迹象。从高频数据来看，32城7日移动平均销售面积自6月初开始呈现明显上升趋势，日均销售已创年内最高值。回暖原因一方面是近期政策刺激作用开始 显现，根据调研多数城市看房人数有明显增长；另一方面，节假日（五一及端午节）期间促销活动及推盘力度加大拉动部分二线城市弱势回暖。但部分城市数据中包含非市场性因素（疫 情等），不能将数据解读为市场已经发生了本质转变，尤其是青岛、广州，苏州和连云???等城市的数据都出现了明显的异动。 预计下半年仍处于筑底企稳阶段，预计全年销售面积降幅在15%-25%左右。目前购房者仍普遍存在能否安全交房、房价是否下跌、月供偿还能力不足等担忧，因此预计下半年大概率会走 平，总体处于筑底企稳阶段。全年销售面积预计大约在15%-25%左右，一方面从供应量来看，去年集中供地的2亿多平方米会集中在今年二三季度上市，但是二季度尚未上市，可能会延 后至三四季度，成交量逐渐企稳回升，跌幅会小于上半年；另一方面，去年7月份后市场开始下行，相较于上半年基数较小，因此跌幅有望进一步收窄。;克尔瑞，西南证券，;克尔瑞;数据来源：统计局，西南证券整理;图：集中供地溢价率;表：2022年1-5月重点房企新增土地货值排行榜;图：信用债发行规模及同比;图：房企信用债和海外债到期规模;数据来源：公司公告，西南证券整理;与2008年相比，政策都存在继续放松的空间，后续政策关注销售及土拍回暖情况： 本轮货币政策平稳，降息降准频率和幅度均不及2008年。2008年下半年连续降息5次，降准4次；2021年年底至今，央行降息3次降准2次。2008年宽松的货币政策 后，一年期贷款基准利率下降了2.16%，大型存款类金融机构准备金率下降2%，中小型存款类金融机构准备金率下降4%；本轮货币政策实施后，一年期LPR降低15 个基点，5年期LPR下降20个基点，金融机构存款准备金率降低0.75%-1%。本轮降息降准仍有空间，但考虑到当前基准利率和存款准备金率基数本身较低，降息降准 空间不及2008年。 本轮财政政策对房地产行业的针对性不强。财政支出方面，2008年的4万亿投资计划对于经济刺激作用明显，当前政府也加大了对于基础设施建设的投资力度，但是 投资规模不及2008年。税收减免方面，2008年提出了有针对性的举措，契税、印花税，土地增值税和营业税相关政策都对房地产有直接的刺激作用；而今年国务院 提出的3万亿减税降费计划不是产业政策，对房地产的刺激作用较小。 本轮需求端政策因城施策，各省市自主性较强。本轮首付款比例未进行统一调整，各地已出台政策大多只涉及公积金贷款首付比例，部分城市降低首付比例还需满足 条件。当前限购政策与2008年相比力度较强，各地虽已出台政策放松限购，但力度较弱，部分城市放松限购与人口、人才政策挂钩，例如成都市出台新政，二孩及以 上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房。目前仍有超过40个城市实施限售政策，部分城市出台放松限售措施，如苏州将新房限售3年调整至2年，二手房的 限售则全部取消。 本轮供给端政策已释放积极信号，具体落实有待进一步优化。自去年8月份对房企提出“三条红线”要求后，金融机构对房地产企业收缩信贷规模，加剧企业债务压 力，国务院已提出督促金融机构坚持两个毫不动摇，加大对民营企业的支持力度，释放出积极信号。;;目录;2021、2022Q1房企业绩普遍下滑;2.1 2021、2022Q1房企业绩普遍下滑：1）行业结算毛利率下降;2.1 2021、2022Q1房企业绩普遍下滑：2）资产减值损失增加;2.1 2021、2022Q1房企业绩普遍下滑：3）少数股东损益增加;房企业绩修复途径：1）优质房企市占率提升;2.2 房企业绩修复途径：2）毛利率修复;房企业绩修复途径：3）费用率下降，权益比提升;;投资逻辑：1）公司合约销售稳健增长，稳居行业前五，央企第一，深耕战略效果显著，单城签约过百亿城市17个；2）公司拿地量入为出，土储丰富且质地优良，38 个核心城市储备资源 占比在 70%以上；3）财务稳健，连续4年保持经营活动现金流为正，综合融资成本4.46%保持业内领先优势。 业绩预测与投资建议：预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为6.9%，考虑到公司融资成本较低、拿地强度较大、多元业务发展迅猛，给予公司2022年业绩10倍PE