工程管理专业论文可行性研究.pdfVIP

可行性研究是房地产项目的作用 可行性 研究是房地产项目建设前期工作的重要步骤 ,是编制 建设项目设计任务书的依据。对房地产建设项目进行 可行性研究是房地产投资建设管理中的一项重要基础 工作,是保证房地产建设项目以最小的投资换取最佳 经济效果的科学方法,可行性研究在项目投资决策和 项目运作建设中具有十分重要的作用。 1 可行性研究 在房地产开发中的作用 可行性研究日渐成为房地产 开发前期工作的一个重要组成部分。可行性研究是针 对项目成本与效益关系的分析研究 ,包括财务状况报 告和成本分析。工程项目的可行性研究是确定项目是 否进行投资决策的依据。现在的房地产开发首先要取 得土地,根据现在土地市场的状况,其主要渠道是通过 土地一级拍卖市场,开发商通过公开竞价方式获得。 在这里,开发商举牌竞价的基础是开发成本 ,房地产开 发的成本应包括土地成本、建安成本、销售成本、管 理运营成本以及财务成本等等。与此同时 ,开发商还 应通过有效途径来预测房地产项目的销售收入。通过 对比销售收入与所有开发成本的差值 ,来评估房地产 项目投资与否,而上述所有这些工作,也就是房地产开 发的可行性研究。在这我结合建发房产集团在福州通 过挂牌竞买获得北江滨一开发用地为例加以阐述。 2002 年底福州北江滨开发刚刚开始,北江滨沿江一线 已开发的楼盘只有融侨锦江、碧水芳洲、元洪花园等 屈指可数的几个。我们从市调数据分析中了解到 ,北 江滨一线的房地产开发正处于起步阶段 ,市场楼面地 价在800元/m2 左右,而商品房售价在3600元/m2 左 右,房地产开发的市场空间较为理想。我们通过严谨 的市场调查,细致的投入产出分析以及市场预期分析 , 同时结合企业开发理念,提出了如竞买成功,可将该地 块开发成建发房产集团在福州的精品楼盘 ,以推出厦 门建发房地产集团在福州的品牌建设。通过上述的市 场调研与分析,公司大胆地参予了土地竟买并顺利获 得该开发用地。从该例子中 ,总结出只有通过广泛的 市场调查后,进行有效的房地产项目可行性研究 ,通过 比对和精确分析各种数据、指标等 ,开发企业才能确 定是否进行投资和如何进行投资。较为准确的可行性 研究是房地产开发企业决策的基础 ,是项目建设单位 决策性的文件。也是其他投资者的合资理由根据。可 行性研究是编制项目初步设计的依据。初步设计是根 据可行性研究对所要建设的项目规划出实际性的建设 蓝图,即较详尽的项目规模、规划方案、总体布置、 建设工期、投资概算、技术经济指标等内容。并为下 一步实施项目设计提出具体操作方案,初步设计不 得违背可行性研究已经论证的原则。 在上述例子中, 企业在可行性研究中提出结合企业开发理念 ,可将该 地块开发成建发房产集团在福州的精品楼盘 ,以推出 厦门建发房地产集团在福州的品牌建设项目。基于该 开发思路,企业通过精心组织设计,反复比选总平方案 及户型,从而为日后的施工设计及开发与销售奠定了 良好的基础。在可行性研究过程中 ,因为运用了大量 的基础资料,所以一旦有关地形、工程地质、水文等 实验数据不完整,不能满足下一个阶段工作需要时,负 责初步设计的部门就需要根据可行性研究所提出的要 求和建议,进一步开展有关地形、工程地质、水文等 勘察工作,补充有关数据。在上述项目可研中 ,企业考 虑到该项目位于福州北江滨沿闽江 ,地下水位可能较 高,提请设计注重防水,同时结合闽江汛期,提出地下室 合理的施工的时期。 可行性研究是房地产开发企业 拟定采用新技术、新设备 ,研制供需采购计划的依据。 可行性研究中对拟建项目采用新技术、新设备已进行 了可行性分析和论证,认为可行的,开发企业可依据可 行性研究拟定的新技术引进和采购新设备的计划。 可行性研究为确保项目达到环保标准 ,提出了治理措 施和办法,这些信息可作为环保部门对项目进行环评、 具体研究治理措施,更是签发项目建设许可文件的主 要依据。因此,我们认为可行性研究是编制设计任务 书的重要依据,也是进行概念设计、初步设计和工程 建设管理工作中的重要环节。进行可行性研究 ,不仅 要对拟议中的项目进行系统分析和全面论证 ,判断项 目是否可行,是否值得投资,而且要进行反复比较,以寻 求最佳建设方案,避免项目方案的多变造成的人力、 物力、财力的巨大浪费和时间的延误。假如在设计初 期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书 ,不能 将开发意图用准确的技术术语表达出来 ,自然也就无 法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起 不到控制工程轮廓及主要功能的作用 ,或在只有一个 粗略的方案下便草率地进入施工图设计 ,设