第十一章地价评估与分摊.pptVIP

以四三二一法则为例 单独深度价格修正率为： 40％30％20％10％9％8％7％6％ 累计深度价格修正率为： 40％70％90％100％109％117％124％130％ 平均深度价格修正率为： 40％35％30％25％21.8％19.5％17.8％16.25％ 将平均深度百分率中标准深度100英尺的深度百分率25％转换成100％保持不变，因此在上述不等式各边同乘以4，即可得: 平均深度百分率： 160％140％120％100％…70.8％65.0 * 第30页，共52页，编辑于2022年，星期一 表11-1 深度价格修正率的形式 平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示： 平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率X 标准临街深度 所给临街深度 * 第31页，共52页，编辑于2022年，星期一 七、计算临街土地的价值（掌握） 就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。即我们要注意路线价与临街深度的对应对应。 * 第32页，共52页，编辑于2022年，星期一 以一面临街矩形土地的情形为例： 1、路线价法的计算公式： （1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。当估价对象的临街宽度与标准临街宽度相同时： V（总价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率 V（单价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率／估价对象土地面积 ＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率／（临街宽度×临街深度） * 第33页，共52页，编辑于2022年，星期一 （2）当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率。 * 第34页，共52页，编辑于2022年，星期一 （3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。 V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率 V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率 ×临街宽度×临街深度 * 第35页，共52页，编辑于2022年，星期一 （4）若土地的形状和临街状况有特殊者，则还要做加价或减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下： V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率 V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积 * 第36页，共52页，编辑于2022年，星期一 或： V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率±单价修正额 V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额 即特殊情况，进行相应的修正率调整。 * 第37页，共52页，编辑于2022年，星期一 * 第1页，共52页，编辑于2022年，星期一 第一节 地租理论及测算 由传统的地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租： 或 地价的评估离不开测算地租 地租理论是房地产估价的基础理论之一 有必有学习地租理论 * 第2页，共52页，编辑于2022年，星期一 一、地租的含义（熟悉） 狭义的地租：指利用土地所获得的超额报酬。 广义的地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 基本含义：纯粹的剩余物 * 第3页，共52页，编辑于2022年，星期一 第一节 地租理论及测算 二、地租现象（熟悉） 土地肥力不同→收获的产量不同——地租现象； 土地位置不同→运输费用不同——地租现象； 不同的摆摊地点→不同的销售净收入——地租现象 * 第4页，共52页，编辑于2022年，星期一 第一节 地租理论及测算 三、地租理论的回顾（了解） （一）威廉·配第　 （二）理查德·坎蒂隆 （三）亚当·斯密　 （四）詹姆斯·安德森 （五）大卫·李嘉图　 （六）马尔萨斯　 （七）约翰·冯·杜能 （八）马克思 （九）其他 * 第5页，共52页，编辑于2022年，星期一 第一节 地租理论及测算 四、地租的测算（熟悉） 1、计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润； 2、土地是在最佳用途下使用的。 3、土地是在最佳集约利用下使用的。 * 第6页，共52页，编辑于2022年，星期一 第一节 地租理论及测算 ４、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，